Admisibilidad de la representación gráfica alternativa para inmatricular fincas colindantes sin representación gráfica catastral
Registro de la Propiedad. Escritura de extinción de condominio por la que los tres cotitulares de dos fincas rústicas, una de ellas no inmatriculada, las adjudican a uno de ellos. Identidad de las fincas. Linderos. Inmatriculación.
El único defecto que parece discutirse es el relativo a la identidad de las fincas en cuanto a la modificación de descripción de linderos de la finca 1 y la inmatriculación de la finca 2. Procede, por tanto, abordar el defecto de falta de coincidencia de la descripción de la finca con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Si se formula un juicio de identidad de la finca por parte del registrador no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso la registradora ha expresado suficientemente los motivos que impiden la rectificación de descripción de la finca 1 y la inmatriculación de la finca 2, consistentes en esencia en que ambas fincas se identifican con parte de una misma parcela catastral.
Tratándose del supuesto de una finca no inmatriculada que comparte representación gráfica catastral con otra finca inscrita, sería necesario formalizar la agrupación de ambas fincas para su inscripción conforme a la representación gráfica, previa tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria si el registrador tiene dudas sobre la descripción de la finca. No obstante, no cabe descartar la admisibilidad de la representación gráfica alternativa para un supuesto de inmatriculación como el presente en el que dos fincas como objeto de derecho diferenciados carecen de sendas representaciones gráficas catastrales por su condición de colindantes, dadas las reglas de actuación del Catastro. Pues la constatación catastral de la realidad inmobiliaria respecto a inmuebles pertenecientes a un mismo titular puede impedir, como ocurre en este caso, el acceso al tráfico jurídico, con plenitud de efectos legales, de fincas independientes delimitadas como objetos de derecho susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos deben prevalecer sobre los datos contenidos en el Catastro, en este caso respecto a la configuración independiente de las fincas.
Por ello, entre los supuestos de inmatriculación en los que resulta admisible la aportación de representación gráfica alternativa debe aceptarse el caso de fincas que comparten una misma representación gráfica catastral, al objeto de permitir la apertura de su respectivo historial registral independiente. A los efectos de la coordinación gráfica con Catastro el supuesto podrá equipararse al de segregación basada en representación gráfica alternativa. Lo que ocurre es que en el presente supuesto ni se aporta una representación gráfica alternativa de la finca no inmatriculada ni se ha formalizado agrupación coincidente con la representación gráfica catastral.