Prórroga de seis meses establecida por el Real Decreto Ley 11/2020 en arrendamientos de vivienda

Arrendamientos urbanos. Uso de vivienda. Prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020. El recurso de casación se fundamentó en un único motivo por interés casacional, al tratarse de una disposición normativa de menos de cinco años en vigor y que carece de jurisprudencia, basado en la interpretación que hace el tribunal provincial del artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020 en su remisión al artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso, la cuestión jurídica que se somete a consideración es si, pactado el contrato con una duración de tres años, y no hallándose el contrato formalmente en situación de la prórroga legal obligatoria del art. 9.1, ni en la tácita prevista en el art. 10, ambos de la LAU de 1994, cabe aplicar la prórroga extraordinaria del RD-Ley 11/2020.

Los requisitos legales para que entre en juego el art. 2 del RD-Ley 11/2020, de 31 de marzo, con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento por un plazo adicional de seis meses pueden sintetizarse así:

(i) Que exista un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
(ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
(iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994.
(iv) La prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación.

En el supuesto se convino inicialmente que la duración del contrato fuera los tres años previstos en la ley, por lo que no tiene sentido que, si se hubiera pactado el alquiler por un plazo menor, y se vinieran aplicando las prórrogas legales del art. 9.1 LAU, hasta el tope legal mínimo de los tres años, cabría aplicar el art. 2 del RD-Ley 11/2020; y, sin embargo, no sería factible, en el caso litigioso, por haberse pactado ya inicialmente tal duración mínima legal. En definitiva, dar un trato diferente a ambas situaciones, y, por consiguiente, negar la posibilidad de adicionar una prórroga de seis meses sobre la duración mínima de los tres años, carece de justificación. No razona la audiencia los motivos por los que considera merece un tratamiento diferente el arrendatario que, por prórroga legal, disfrutó de la vivienda hasta los tres años fijados en el art. 9.1 LAU, y no quien pactó, desde el principio, como duración del contrato, el mínimo legal, salvo que sea una estricta y poco consistente interpretación literal de la norma, contraria a su lógica, espíritu y finalidad. Tampoco expresa los argumentos por mor de los cuales entiende que, en el primer supuesto, el arrendatario se puede beneficiar de una prórroga extraordinaria de seis meses, mientras que, en el segundo, no sería factible, cuando además el impacto del COVID-19 y las razones que justificaron el RD-Ley 11/2020 son las mismas. Por otra parte, carece igualmente de justificación que un pacto de duración que, exclusivamente, beneficia al arrendador, puesto que el arrendatario ya gozaba de él por ministerio de la ley, y subordinado a su exclusiva voluntad, le impida disfrutar de una prórroga excepcional del contrato derivada de una legislación de emergencia surgida por el impacto económico y social de la pandemia internacional provocada por el COVID-19.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 21 de diciembre de 2023, rec. n.º 4155/2022)