Transformación de local comercial en vivienda. Cambio de uso. Primera ocupación. Certificado técnico
Registro de la Propiedad. Cambio de uso de un local a residencial. «Declaración responsable» emitida por la Junta Municipal de la que resulta el fin de obra y que informa favorablemente la Licencia de Primera Ocupación. Certificación de fin de obra expedida por técnico competente con firma legitimada.
El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación. Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el mencionado artículo 28 a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado primero o con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (conforme a la Ley del Suelo de Madrid, cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado cuarto del artículo, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios.
La certificación expedida por técnico competente a que se refiere el repetido artículo 28 tiene la finalidad de garantizar, mediante aseveración responsable de técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva. Por esa razón puede ser sustituida aquella certificación por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos.
En el presente caso, el documento incorporado a la escritura calificada («Comunicación relativa a declaración responsable. Correcta primera ocupación»), expedido por el Ayuntamiento, expresa no sólo que la vivienda se encuentra debidamente terminada y apta según las determinaciones urbanísticas, ambientales y de seguridad de su destino específico, por lo que se informa favorablemente la solicitud de Licencia Primea Ocupación, sino que, practicada la inspección correspondiente, los servicios técnicos observan que las obras han sido ejecutadas y no modifican el informe de conformidad con el proyecto y las condiciones de la licencia concedida. Debe concluirse, por tanto, que este documento administrativo sustituye la certificación de técnico competente.