Multipropiedad. Renuncia a cuotas indivisas
Registro de la Propiedad. Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Renuncias a cuotas indivisas.
Los derechos de aprovechamiento por turno, en el marco de la vigente Ley 4/2012, son derechos reales temporales sobre cosa ajena que gravan la propiedad del inmueble o del apartamento, de manera que su renuncia, igual que pasa con el transcurso del plazo, comporta su extinción y la correlativa consolidación en el propietario del inmueble. Pero el presente recurso es una situación diferente, pues el recurrente es titular en pleno dominio de una finca registral y decide extinguir el régimen de multipropiedad por cuotas indivisas bajo el que se encuentra la finca, que está integrada en una supracomunidad en la que una determinada fase de la misma está afecta al especial régimen de multipropiedad derivado de una adaptación realizada a la anterior Ley 42/1998.
No son infrecuentes las renuncias a cuotas indivisas como modo de abandonar la titularidad y desligarse así de la especial situación jurídica (derecho de uso exclusivo temporal por turnos) que en tales casos afecte a determinado departamento. La renuncia de un partícipe (cuyo derecho está sujeto, por razón de la relación jurídico real preexistente, al pago de las obligaciones que pesan sobre él por razón de la comunidad) exige para la extinción del derecho del renunciante -y, si nos atenemos a su presumible voluntad, lograr la liberación de su responsabilidad por aquéllas- el abandono del derecho en cuestión en poder de los beneficiarios (abandono traslativo y liberatorio).
Deviene forzoso que, en caso de renuncia de uno de los dueños, el dominio del piso pase a los demás dueños y les acrezca ya que, en cuanto titulares del dominio del edificio en su conjunto, sufren en él la comprensión del dominio de cada piso o local, dominio que opera sobre el edificio en su conjunto como un derecho real limitativo. Lo que impone, como lógica consecuencia, que, cualquiera que sea el mecanismo por el que se produzca, el elemento renunciado pase, por razón de la renuncia del condueño o partícipe, a todos los demás en proporción a sus cuotas en el edificio en comunidad. Producida la renuncia y calificada positivamente su legalidad, debería procederse a inscribir el elemento independiente (o cuota indivisa) sobre la que recayó a nombre de todos los propietarios o cotitulares de inmueble (edificio o apartamento) en proindiviso ordinario y en la proporción correspondiente.
No puede ser, sin embargo, así. Se comprende que la inscripción de la renuncia no pueda ser automática. No basta con que el condueño que la ejercita lo solicite así. Los demás pueden oponerse si le imputan mala fe, en particular, cuando la contraprestación no cubra los presumibles gastos futuros (o incluso pasados, que también comprende, según una sólida corriente doctrinal, la renuncia funcionalmente equivalente del artículo 395 del Código Civil).