Extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio anteriores a 1985
Arrendamiento de local de negocio. Contratos anteriores a 1995. Derecho transitorio. Extinción de contrato por cumplimientos de plazos. Acción de desahucio.
Es objeto del presente proceso la extinción de un contrato de arrendamiento urbano por transcurso del tiempo, por el juego normativo de la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en contrato de arrendamiento de 1949, al que se subrogo la hija del arrendatario, la cual traspaso el contrato en 1986 y un posterior traspaso en 1991. La actual propietaria presentó demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, con apoyo normativo en la Disposición Transitoria 3.ª LAU de 1994, en concreto con fundamento en sus párrafos cuarto, quinto y sexto del apartado B). 3, pues considera que habiendo recibido la actual arrendataria el local por traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley (1 enero 1995), su arrendamiento se extingue por el transcurso del número de años que quedaren, desde el momento en que se realizó el traspaso, hasta computar veinticinco años a contar desde la aprobación de la ley, por tanto, el 1 de enero 2020.
Se señala que cuando el traspaso ha tenido lugar bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (Como es el caso), pasa a ser arrendatario a todos los efectos, es decir, con todos los derechos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, y todas las obligaciones, el adquirente, por lo que, fuera de los casos en que dicha prórroga pueda ser denegada, su derecho a permanecer en el uso del local se extiende, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento, ya que, de no ser así, se le estaría privando de un derecho adquirido en virtud de la ley vigente cuando el traspaso se produjo, momento en que incluso era irrenunciable anticipadamente el derecho a la prórroga forzosa. Esta doctrina se aplica, siempre, claro está, que se trate de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y cuyo arrendatario sea una persona física, cuando el traspaso se produzca bajo la vigencia de la LAU 1964 y ello con independencia de que tenga o no tenga lugar en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994.
Ese dato, el del traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, no excepciona la regla general mencionada, puesto que lo significativo de cara a la aplicación de la norma que la enuncia es que el traspaso se produjera antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, sin que importe si tuvo lugar o no en los diez años anteriores a ella. Conforme a dicha regla, que, cuando se refiere al arrendatario, lo está haciendo al actual, es decir, al que lo es a la entrada en vigor de la LAU 1994 y con independencia, dado que ninguna discriminación establece, de que se trate del arrendatario original o del que hubiera pasado a ocupar su posición contractual por traspaso, el arrendamiento se extingue, por su jubilación o fallecimiento.
El párrafo cuarto de la transitoria tercera hace referencia a que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, es decir quienes lo sean a la entrada en vigor de la LAU de 1994, podrán traspasar el local con lo que la norma se está refiriendo a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva LAU, si bien fijando un límite temporal de duración del nuevo arrendamiento.
En el párrafo quinto, se norma que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
El controvertido párrafo sexto, cuando establece que si "en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años", se refiere igualmente a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la LAU de 1994, en coherencia con lo normado en su párrafo primero, y respetuosa con los derechos arrendaticios adquiridos por los cesionarios en un momento en el cual que no se había dictado la nueva ley de 1994. Por consiguiente, la regla del párrafo sexto se refiere a los traspasos que se lleven a efecto tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, por quienes ostentaban, en tal momento, la condición de arrendatarios, en virtud de un traspaso llevado efecto en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de dicha ley, y, con la probable finalidad de compensar la pérdida de valor que implica la extinción del régimen de la prórroga forzosa, se amplía el plazo legal de duración del contrato previsto en el párrafo quinto, a cinco años más.
No cabe, pues, interpretar dicha norma en el sentido de que se establece una específica causa de extinción de los contratos de arrendamiento, cuyos derechos se adquiriesen por traspaso en el precitado periodo crítico de los diez años anteriores a la vigencia de la nueva LAU, a modo de excepción a la regla general de pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 19 de diciembre de 2022, recurso 9089/2021)