No es aplicable la Ley 57/1968 a compraventas con finalidad no residencial

Compraventa de un apartamento para fines turístico-hoteleros. Reclamación de los anticipos entregados. No es de aplicación la Ley 57/1968.

El presente recurso de casación se interpone por el banco demandado, condenado en segunda instancia como avalista colectivo al pago de los anticipos efectuados por el comprador-demandante para la compra de un apartamento perteneciente a un conjunto inmobiliario en construcción que, como cada uno de sus elementos, estaba específicamente destinado a un uso turístico, reduciéndose la controversia en casación a si dicha compraventa se encuentra o no comprendida en el ámbito de protección de la Ley 57/1968 en virtud de la existencia de un acuerdo expreso de las partes compradora y vendedora en tal sentido, el cual fue determinante para que la sentencia recurrida considerase aplicables al caso las garantías de la Ley 57/1968 a los efectos de condenar al banco hoy recurrente pese a no haber constituido aval individual a favor del comprador demandante.

La sala declara que la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales. La expresión "toda clase de viviendas" empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a "toda clase de compradores" para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya "el carácter de irrenunciables" a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores.

La jurisprudencia sobre la inaplicabilidad de la Ley 57/1968 a compraventas con finalidad no residencial se completa con la relativa al alcance o relevancia del pacto entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a cargo de la segunda cuando la compra esté destinada a inversión. En este sentido, un eventual pacto entre comprador y vendedor para aplicar las garantías de la Ley 57/1968 no vincularía al banco que hubiera concertado con la promotora-vendedora una póliza colectiva únicamente para compraventas con la finalidad residencial establecida en dicha ley.

Por tanto, la decisión de la sentencia recurrida de considerar aplicable en contra del banco la referida norma en virtud de acuerdo expreso de las partes, no es conforme con la jurisprudencia de esta sala. No es aplicable en favor del comprador de un inmueble para finalidad no residencial la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual. Y como en este caso no resulta de las pólizas de contragarantía del banco recurrente ningún pacto expreso que amparase a todos los compradores de viviendas de la misma promoción ni que asumiera frente al comprador-demandante el compromiso de avalar individualmente sus anticipos conforme a lo previsto en la Ley 57/1968, la conclusión no puede ser otra que la inexistencia de responsabilidad del banco demandado.

En definitiva, no tiene sentido imponer al banco demandado derechos irrenunciables del comprador cuando resulta que la razón de ser de esa imperatividad de la norma no es otra que el destino residencial de la vivienda, no el puramente negocial o de explotación.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 10 de diciembre 2021, recurso 5485/2018)