La moderación de la exigencia del libro del edificio en la legislación autonómica
Registro de la Propiedad. Acta de finalización de obra nueva. Falta de aportación del libro del edificio.
La exigencia sustantiva, impuesta al promotor por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, de elaborar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales del edificio, resulta de aplicación plena en todo el territorio nacional, como exigencia de naturaleza civil y mercantil, aunque sin perjuicio de los derechos civiles, forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas. Desde el punto de vista notarial y registral, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y, posteriormente, su texto refundido han establecido y mantenido la exigencia de que, en escrituras de declaración de obra nueva terminada, notarios y registradores exigirán el cumplimiento de todo requisito impuesto por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, entre ellos, la confección del libro del edificio y su entrega a los usuarios finales. Desde el punto de vista, estrictamente registral, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, introdujo la exigencia de que, salvo que por antigüedad no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.
El libro del edificio se configura como un conjunto de documentos gráficos y escritos, que proporcionan a los propietarios y usuarios la información necesaria no sólo para la contratación de los servicios y suministros necesarios para el funcionamiento del edificio, sino también para llevar a cabo, entre otras, actuaciones relativas a su mantenimiento y conservación, a la correcta ejecución de eventuales obras de reforma, reparación o rehabilitación o al resarcimiento de daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, documentación que, por su propia naturaleza y finalidad, debe ser actualizada y ser accesible a los sucesivos interesados, propietarios y sucesivos adquirentes, a los que debe añadirse a las Administraciones Públicas. Partiendo de esta función, ajena, en principio, al contenido estricto de la publicidad registral, el legislador, aprovechando la propia dinámica de la institución registral, viene ahora a imponer como requisito de inscripción de la edificación, el archivo registral del libro, y facilitando, a su vez, su publicidad.
Y desde el punto de vista competencial, atendida la distinción entre normas de naturaleza registral (reguladoras netamente de requisitos de inscripción, de competencia estatal) y normas de carácter material o sustantivo (materia en la que pueden tener aplicación preferente las normas autonómicas), en el caso particular del libro del edificio, la norma material preferente es la autonómica, que podrá, en su caso, eximir de esta obligación de formalización y depósito del libro del edificio.