Ejecución dineraria. Alcance de la función calificadora del registrador de la propiedad

Ejecución dineraria. Procedimiento de apremio. Subasta de bienes inmuebles. Subasta sin ningún postor. Calificaciones negativas del registrador.

Alcance de la función calificadora del registrador de la propiedad respecto de un decreto de adjudicación dictado conforme al art.671 LEC: subasta sin postores, adjudicación al ejecutante de la vivienda habitual del deudor.

En garantía de un crédito concedido por entidad bancaria, se había constituido una hipoteca sobre una vivienda habitual. Ante el impago del crédito, la acreedora hipotecaria instó la ejecución y se celebró la subasta sin que hubiera postores. El acreedor hipotecario solicitó la adjudicación de la finca por el 60% del valor de tasación conforme al artículo 671 de la LEC y así se decretó pero el registrador denegó la inscripción.

Se discute si se ha producido o no una extralimitación de las funciones del registrador por la calificación negativa emitida, ya que dentro de esas competencias se encuentra la de verificar que el título cumple los porcentajes de adjudicación del bien de acuerdo con las previsiones legales.

El registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

La norma permite que el acreedor pueda adjudicarse el bien (vivienda habitual) por un valor inferior al 70% del valor de tasación en caso de no haber postores, cuando su crédito sea también inferior a este 70%. Aunque la literalidad de la norma refiera que se lo puede adjudicar por el 60%, en realidad estaría estableciendo el mínimo por el que podría llegar a quedárselo, que en todo caso presupondría la extinción del crédito. Dicho de otro modo, si se permite una adjudicación por un importe inferior al 70% es porque con esa adjudicación se extingue el crédito del ejecutante, sin que en ningún caso pueda ser inferior al 60%. Excede a la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del art. 671 LEC. Es la autoridad judicial la que, mediante los recursos previstos en la ley procesal, puede revisar la procedencia de la valoración jurídica que subyace a un decreto de adjudicación que permita al acreedor adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación sin que se extinga con ello el crédito.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil,  de 17 de diciembre de 2021, recurso 5479/2018)