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Selección de doctrina registral (del 1 al 15 de octubre de 2014)

Enviado por Editorial el Vie, 17/10/2014 - 07:28

Registro de la Propiedad. Nota marginal. Iniciación de proyecto de compensación urbanística. Renovación. Prórroga. 

La nota del artículo 5.2 del Real Decreto 1093/1997, coordina el Registro de la Propiedad con el proceso urbanístico que se desarrolla extra registralmente, de forma que, cuando el proyecto culmine, las modificaciones por él operadas en las fincas de origen puedan ser inscritas con el pertinente traslado de titularidades y cargas a las fincas de resultado. Por ello a la extensión de la nota se acompaña con carácter imperativo la expedición de la certificación de dominio y cargas de la finca afectada de forma que la Administración o la entidad urbanística correspondiente en los casos de gestión indirecta, sabrán quiénes son los interesados con los que ha de actuar para desarrollar el proyecto reparcelatorio. Serán los titulares que inscriban su derecho con posterioridad a la constancia de la nota marginal quienes deberán personarse en el procedimiento, si quieren ser tenidos en cuenta en la tramitación del proyecto. Por el contrario, la falta de solicitud y extensión de la nota podría desembocar en la imposibilidad de la inscripción de un proyecto por razón de la existencia de nuevos titulares de derechos inscritos que no hayan sido tenidos en cuenta en la confección del proyecto. Las legislaciones autonómicas han incorporado como tramite esencial del procedimiento de elaboración de los proyectos de parcelación la solicitud de extensión de dicha nota. En consonancia con su finalidad, la vigencia de la nota debería extenderse desde la iniciación del proyecto hasta su culminación. Una vez inscrito el proyecto la nota pierde su razón de ser, siguiendo la misma suerte que el historial registral de la finca en la que se extendió. Ningún sentido tendría dotar a la repetida nota de una vigencia indefinida. En cuanto a la prórroga son dos las posturas, ambas con apoyo doctrinal, con respecto a la posibilidad de que la misma sea única o de que por el contrario pueda haber prórrogas sucesivas. El artículo 5.2 deja abiertas ambas posibilidades pues, si bien dice que la nota podrá ser prorrogada por otros tres años, lo que interpretado restrictivamente apoyaría la primera tesis, no impide la existencia de otras sucesivas ya que no dice que la prórroga sea única ni fija un plazo máximo de caducidad de la nota misma. Por otro lado nada impide que, como ha sucedido en este expediente, se solicite una nueva nota marginal, solución más forzada, pues deberá acreditarse la iniciación del procedimiento, que sólo puede producirse una vez, no sucesivamente. Sin embargo, teniendo en cuenta la finalidad de la nota expuesta, impedir sucesivas prórrogas implicaría que los titulares posteriores a la primera nota que, aun advertidos de la existencia del procedimiento urbanístico por la misma no se personaron en su tramitación, deban ser llamados ahora al desarrollo del procedimiento. Con lo cual la función legitimadora de la Administración frente a titulares posteriores que provoca la nota devendría ineficaz, con la consiguiente ralentización, aun mayor, del procedimiento, todo ello teniendo en cuenta que es harto frecuente y más en tiempos de dificultad económica, que la aprobación definitiva de los proyectos se prolongue más allá de los seis años resultantes de la vigencia de la anotación y su prórroga. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de agosto de 2014)

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Transmisión. Suscripción por un fondo de titulización de activos. Inscripción a favor de dicho fondo de la adjudicación en pago efectuada por el deudor hipotecario del pleno dominio de la finca hipotecada.

Los fondos de titulización hipotecaria y los fondos de titulización de activos están dotados de aptitud para ser titulares de inmuebles que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, ya sea en un procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito. Inicialmente, la reforma del artículo 11 del Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, admitió la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales a favor de fondos de pensiones, de inversión y de titulización hipotecaria, dicho artículo, sin embargo, fue declarado nulo por el Tribunal Supremo, por contravenir el principio de reserva de ley por razón de la materia. Hoy, la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, permite considerar a los fondos de titulización como titulares registrales de fincas o derechos, contemplando, en particular y sin ánimo limitativo, la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago, como ocurre en el presente expediente. No se modifica el régimen jurídico de la cesión de créditos hipotecarios, ni la necesidad de que esté inscrita su cesión para ser cancelados por el cesionario cuando se trate de una cesión ordinaria de crédito hipotecario (artículo 149.1 Ley Hipotecaria); tampoco la necesaria acreditación ante el registrador del cumplimiento de las normas formales y sustantivas de la titulización hipotecaria cuando la cesión se efectúe a través de las normas del mercado secundario, según cada modalidad (bonos, cédulas, participaciones hipotecarias, certificados de transmisión hipotecaria, etcétera). Pero sí se modifica, para admitirla expresamente, la posibilidad de que se adjudiquen bienes inmuebles a favor de los fondos y que se inscriban en el Registro de la Propiedad a su nombre. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 1 de agosto de 2014)

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Mandamiento judicial ordenando su cancelación. Rescisión judicial de la compraventa de la que trae causa en el marco de un procedimiento concursal. Falta de intervención del acreedor hipotecario en el procedimiento.

En el caso de que el procedimiento se haya entendido exclusivamente contra el adquirente cuya titularidad se resuelve, incluso se ha allanado a la demanda, la sentencia sólo producirá efectos contra éste. Ciertamente la existencia de terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales limitados sobre la finca no constituye, en sentido técnico procesal, una situación de litisconsorcio pasivo necesario. Pero, como señala la doctrina, estos terceros, por ser afectados de forma refleja o mediata, deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso (intervención adhesiva y voluntaria), para lo que, al menos, se les debe haber notificado la existencia del procedimiento cuando, con carácter previo a la inscripción o anotación de su derecho, no se hubiere dado publicidad a la pendencia del procedimiento mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda. Los asientos posteriores que traen causa de otro cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de una declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento en que se declara dicha nulidad no han intervenido los titulares respectivos, siendo así que la existencia del juicio en que se declaró tal nulidad no fue reflejada en el Registro por medio de anotación preventiva de la demanda. Así se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva, de la eficacia inter partes de la sentencia, del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales, que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna resolución judicial en juicio declarativo contra ellos entablado, y así lo confirma también la Ley Hipotecaria cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que, durante su vigencia, adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe. Ahora bien, lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción. Por tanto respecto de la cancelación de la hipoteca será defecto insubsanable, en el sentido técnico de adolecer de ineficacia registral definitiva, la falta de emplazamiento del acreedor hipotecario; pero nada impide el reflejo tabular de la sentencia de nulidad de la compraventa, con subsistencia de la hipoteca, no como anotación preventiva, sino como propia inscripción de la misma. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de agosto de 2014)

Registro Mercantil. Acuerdos sociales. Presentación posterior de acuerdos contradictorios motivados por resolución judicial dejando lo sin efecto los acuerdos inscritos. Prioridad registral.

El principio de prioridad, propio de un registro de cosas como es el Registro de la Propiedad, tiene su reflejo en un Registro de personas como es el Mercantil si bien con las debidas adaptaciones derivadas de su distinta naturaleza. Aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil haga una formulación de tal principio, formulación que no aparece a nivel legal, su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva, atendida la naturaleza y función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de legalidad y de legitimación tienen su fuente en la Ley (artículo 20 del Código de Comercio). Con base en esta circunstancia, el registrador Mercantil deberá tener en cuenta en su calificación no sólo los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con éstos, aunque fuese presentados después, con el objeto de que, al examinarse en calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo sujeto inscribible, pueda lograrse un mayor acierto en la calificación, así como evitar inscripciones inútiles e ineficaces. Cuando como consecuencia de la necesaria calificación conjunta de documentos presentados sucesivamente resulte que dos o más de ellos sean incompatibles entre sí y fuere imposible al registrador determinar cuál debe prevalecer, para evitar la desnaturalización del Registro Mercantil en cuanto institución encaminada a la publicidad legal de situaciones jurídicas ciertas, ante la insalvable incompatibilidad, el registrador debe suspender la inscripción de sendos (o de todos y sus conexos) títulos incompatibles y remitir la cuestión relativa a la determinación de cuál sea el auténtico a la decisión de juez competente, cuya función el registrador no puede suplir en un procedimiento, como es el registral, sin la necesaria contradicción y la admisión de prueba plena como ha de tener lugar en el ordinario declarativo en que se ventile la contienda. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de agosto de 2014)

Registro Mercantil. Legalización de libros correspondientes al ejercicio de 2013. La entrada en vigor de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.

Con la entrada en vigor de la Ley 14/2013, el 29 de septiembre de 2013, la regulación introducida por su artículo 18 supone un profundo cambio del esquema legal hasta entonces vigente. El precepto establece tres obligaciones: los libros han de cumplimentarse en soporte electrónico, han de ser legalizados tras su cumplimentación dentro de los cuatro meses siguientes al cierre social, presentándolos telemáticamente en el Registro Mercantil competente. Consecuentemente y en relación al sistema anterior, la entrada en vigor del precepto implica que no cabe la legalización previa de libros encuadernados en blanco o de libros no encuadernados y formados por hojas en blanco; ni cabe la legalización posterior de libros encuadernados en papel tras su utilización; ni cabe presentar para su legalización los libros en soporte papel ni en soporte de disco u otro similar; todo, en ausencia de una previsión transitoria específica. La solución prevista en la reforma supone una clara mejora en la llevanza de la contabilidad de los empresarios que, no debe perderse de vista, cumple una función de interés general. La universalización en la utilización de aplicaciones informáticas y la extensión obligatoria del sistema de transmisión de los libros al Registro Mercantil mediante procedimientos telemáticos, unidos a la exigencia de empleo de sistemas de firma electrónica reconocida, aportan un evidente reforzamiento de los procedimientos de legalización de libros y por ende, de la seguridad jurídica. No puede afirmarse que la entrada en vigor de la Ley tenga, respecto de las sociedades cuyo ejercicio social finaliza con posterioridad, la virtualidad de dejar absolutamente sin efecto un sistema de legalización que estaba en vigor al comienzo de su ejercicio social y en cuyas provisiones se podía haber generado una previsible y legítima expectativa sobre el modo de elaborar y presentar los libros obligatorios al Registro Mercantil. Un razonable criterio de respeto a las previsiones legales vigentes a los hechos producidos bajo el imperio de la legislación anterior, exige que sean respetados sin perjuicio de la aplicación plena de la nueva norma a los hechos acaecidos con posterioridad (ejercicios sociales iniciados después de su entrada en vigor). La regulación legal que impone la obligatoria legalización en el plazo de cuatro meses desde el cierre del ejercicio social supone una reducción temporal de la cuestión. Dado que la norma afecta a todas las sociedades y a todos los empresarios, la controversia ha quedado reducida a la legalización de libros de sociedades cuyo ejercicio social comenzó antes de la entrada en vigor de la reforma pero que ha finalizado con posterioridad. Como consecuencia del principio de jerarquía normativa, la regulación del Reglamento del Registro Mercantil contraria a las previsiones del artículo 18 de la Ley 14/2013 queda sin efecto por su entrada en vigor, sin perjuicio de su aplicación transitoria en los términos analizados y sin perjuicio de su subsistencia en todo aquello que no quede afectado por la nueva norma de rango legal. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 5 de agosto de 2014)