La imposibilidad legal de acceso al Registro de prohibiciones de disponer en negocios onerosos inter vivos. Venta de usufructo personalísimo e intransmisible
Registro de la Propiedad. Venta del usufructo de dos fincas en la que se estipula el carácter personalísimo e intransferible del derecho. Imposibilidad legal de acceso al Registro de prohibiciones de disponer en negocios onerosos inter vivos.
La posibilidad de constituir un derecho de usufructo con carácter personalísimo, intransmisible e indisponible resulta totalmente incontrovertible pues, con base en el criterio de numerus apertus que rige en nuestro ordenamiento, se permite no sólo la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos. Cuestión diferente, sin embargo, es la relativa al acceso registral de tal pacto, pues las prohibiciones de disponer no son verdaderos derechos reales cuya inscripción perjudique a terceros adquirentes, sino restricciones que, sin atribuir un correlativo derecho al beneficiado por ellas, limitan el ejercicio de la facultad dispositiva (ius disponendi) de su titular.
Tales restricciones no impiden la realización de actos dispositivos forzosos, sino tan sólo la de actos voluntarios de transmisión inter vivos, por lo que un bien gravado con una prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido mortis causa o en virtud de los citados actos dispositivos de carácter forzoso. Así resulta del principio de libertad de tráfico, el cual exige que las limitaciones legítimamente impuestas a la propiedad y, en consecuencia, a su facultad dispositiva, sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. Y ello porque las prohibiciones y demás restricciones que limitan la libre disposición de los bienes son tratadas con disfavor por las disposiciones legales, en cuanto que si en algunas ocasiones aparecen justificadas para el logro de ciertos fines lícitos, al sustraer a la circulación los inmuebles afectados, los hace poco aptos para el crédito territorial y crea, de otra parte, situaciones confusas. Por eso la Ley Hipotecaria establece que se harán constar en el Registro la Propiedad solo las impuestas en testamento y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez, lo que requiere que tengan un carácter temporal, respondan a una razón lícita y no traspasen los límites establecidos para la sustitución fideicomisaria, pues, en caso contrario, constituyen tan solo una mera recomendación.
De los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, relativos a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral, resulta que sus efectos son diferentes según procedan de actos a título oneroso o gratuito: las prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de diferente forma según se trate de unas u otras, de tal manera que la única forma de que una prohibición de disponer derivada de actos onerosos tenga acceso al Registro es asegurar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real garantía real.