Flexibilización de las exigencias de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales

Propiedad horizontal. Local independiente formado tras la desafectación de plazas de garaje. Solicitud de permiso para realizar obras a la comunidad de propietarios. Denegación por falta de unanimidad.

La doctrina jurisprudencial, elaborada por esta sala, sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales, quedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que con la obra se altere la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa, siendo esa la razón por la que declaramos que, en el caso de dichos locales, la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de estos comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque se acredite que aquellas resultan necesarias o precisas para el desarrollo de la actividad.

De lo que se sigue que cada caso sea discutido y que resulte necesario por ello adaptar la doctrina de la sala a ese inevitable casuismo. De ahí que las obras en un local que producen una alteración en la configuración exterior del edificio no deban, simplemente por ese hecho, sujetarse siempre a la regla de la unanimidad. Siendo necesario sopesar las circunstancias particulares de cada caso y ponderar tanto el grado o alcance de dicha alteración que no se puede valorar igual cuando afecta a una fachada interna o de un patio interior que a una fachada exterior del edificio, como su carácter necesario o no, pues tampoco se puede apreciar de forma semejante, por mucho que dé lugar a una alteración de la configuración exterior del edificio, una obra de realización indispensable para el desarrollo de la actividad que una susceptible de evitarse sin impedirlo.

El título constitutivo permite que las plazas de garaje sean desafectadas por sus titulares, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, para su aprovechamiento independiente y consideración como propiedad separada, al tiempo que prevé la posibilidad de redistribuir y modificar el uso de todas las fincas del edificio y su destino a actividades comerciales, autorizando su división, agrupación, segregación e intercomunicación, formando locales de libre configuración. Así, las plazas de garaje han sido desafectadas, dando lugar a la constitución de un local comercial, constitutivo de propiedad separada, jurídicamente autónomo y con aprovechamiento independiente. La construcción pretendida (portal seccional de acceso) es necesaria para que el local pueda ser destinado comercialmente a almacén y permite dotarlo del acceso adecuado respecto al insuficiente que se tenía que realizar por el interior del garaje; las condiciones de dicho portal seccional de acceso son similares al ya existente para otra plaza, y además, este no afecta negativamente a la seguridad, estabilidad y estética del edificio, ni comporta el perjuicio grave que se alega de reducción de aparcamiento en la calle para la comunidad o los terceros.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 19 de julio de 2024, rec. n.º 3401/2019)