Rectificación de la descripción de fincas, dudas sobre su identidad. Exceso de cabida. Notificación a los colindantes
Registro de la Propiedad. Expediente notarial de rectificación de descripción de fincas relativo a un exceso de cabida. Dudas sobre la identidad de la finca. Falta de constancia de la recepción de la notificación a la colindante.
El exceso de cabida, en relación a su naturaleza y alcance, y en base a su regulación legal, puede definirse como aquel procedimiento por el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro. Este procedimiento sólo debe permitir la corrección de un dato incorrectamente reflejado inicialmente en el Registro al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso -o defecto- de cabida declarado. Si se formula un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
El artículo 201 de la Ley Hipotecaria se cuenta entre los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Por ello, debe destacarse que no existe un límite cuantitativo de superficie para la aplicación del procedimiento previsto en el artículo 201 y que tampoco la sola magnitud del exceso o la existencia de cualquier alteración de linderos, con independencia de la naturaleza de este cambio (especialmente cuando hay un mero cambio en la referencia del nombre de la persona del colindante), pueden basar la denegación de la inscripción (o en su caso, de la anotación) sin más justificación.
Ahora bien, dichas alteraciones de superficie y linderos, en función de sus circunstancias y características, pueden generar elementos de duda en la identidad de la finca que, máxime cuando están reforzados por otras circunstancias que racionalmente abonen dichas dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, no sólo permiten sino que obligan al registrador a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. En cuanto a la notificación a la colindante, siendo conocido el interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal, salvo que nos encontremos ante un caso en el que se ignore el lugar de la notificación.