Entra en vigor la norma andaluza que autoriza la expropiación del uso de viviendas ejecutadas: algunos interrogantes

El Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, comienza hoy la que, se prevé, será una accidentada andadura, a juzgar por la polémica que ha originado.

La norma, publicada ayer en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, introduce numerosas modificaciones en las Leyes 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, 9/2001, de 12 de julio, por la que se establece el sentido del silencio administrativo y los plazos de determinados procedimientos como garantías procedimentales para los ciudadanos, 8/1997, de 23 de diciembre, por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria de empresas de la Junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianza de arrendamientos y suministros y 17/1999, de 28 de diciembre, por la que se aprueban medidas fiscales y administrativas.

En palabras de la propia norma, “el Gobierno andaluz pretende, con este Decreto-ley, adecuar sus prioridades al contexto social y económico en el que vivimos y garantizar el desarrollo de la normativa aprobada a los intereses y reclamaciones de la sociedad andaluza. Para ello, es imprescindible desarrollar políticas que prioricen la adopción de medidas que tiendan a la puesta en el mercado de viviendas vacías y la rehabilitación sobre la construcción, en una clara apuesta por la sostenibilidad.

Este Decreto-ley supone un compendio de iniciativas de actuación sobre la vivienda deshabitada, reformando y adecuando las herramientas normativas de que se dispone en el marco competencial de la Comunidad Autónoma, para que, desde la política incentivadora y de fomento, cuya limitación a las personas físicas trae causa del alcance necesariamente limitado de los recursos disponibles para esta finalidad y para lograr su mayor eficiencia, en primer lugar y posteriormente desde medidas coercitivas y sancionadoras, se potencie el acceso a la vivienda desde el arrendamiento, dirigidas, fundamentalmente, a quienes no pueden mantener su vivienda por una situación de mayor endeudamiento sobrevenido.”.

Aunque la mayor parte del contenido de la norma es ajeno a las materias habitualmente tratadas en esta página, pues trata fundamentalmente aspectos administrativos, ya sea el depósito de la fianza arrendaticia, la constitución de entes jurídico-públicos, los requisitos y procedimientos de declaración de vivienda deshabitada o el régimen y procedimiento sancionador, sí hay un aspecto –uno de los más controvertidos- que incide de lleno en la materia civil-mercantil, en concreto, en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Nos referimos a la posibilidad de expropiación del uso de las viviendas adjudicadas en el remate del correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria, a una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos.

Plantea no pocas dudas la articulación, a efectos prácticos, del procedimiento de expropiación. En primer lugar, conviene hacer una precisión que la generalidad de medios de información y opinión pasan por alto: lo que se expropia, como ya se ha dicho, es el derecho de uso, no la propiedad de la vivienda, lo cual tiene trascendencia en dos frentes diferenciados. De un lado, el justiprecio que la Administración deberá desembolsar por la expropiación de ese derecho es sensiblemente menor que si se expropiara el bien (podemos atrevernos a decir que lo justo sería una media ponderada de los alquileres de viviendas de similares características). De otro, la entidad financiera expropiada recibe una remuneración –en forma de justiprecio- que, dadas las actuales circunstancias del mercado inmobiliario, es muy dudoso que consiguiera obtener poniendo el bien a la venta, cumpliéndose además la finalidad social que es razón de ser de la norma, al permanecer la familia en el uso de la vivienda; en fin, parece que, por este lado y frente a las voces alarmistas que hablan de descalabro presupuestario y de atentado contra el derecho a la propiedad privada (que no debe ser la del artículo 33 de la constitución, en el que se lee claramente que su contenido lo delimita la función social), la sangre, seguramente, no llegue al río y pueda alcanzarse un relajado tutti contenti.

En segundo lugar, pasemos a las anunciadas dudas. La norma, en una terminología jurídica poco ajustada, habla de desahucio por ejecución hipotecaria, refiriéndose, sin duda, al lanzamiento que tiene lugar una vez finalizado el procedimiento de ejecución, esto es, con la titularidad de la entidad financiera incluso ya inscrita en el Registro de la Propiedad. Dado lo complejo del procedimiento, su iniciación a solicitud del interesado –que debe aportar numerosa documentación- y la más que previsible molicie administrativa, la realidad puede llevarnos a un procedimiento largo y farragoso –a lo que, como es normal, coadyuvará la oposición de la entidad expropiada- en el transcurso del cual el bien puede pasar por numerosas visicitudes jurídicas, pues, no lo olvidemos, el titular del mismo ya es el banco (o inmobiliaria, o financiera) y, en tanto no vea limitadas sus facultades de disposición, puede venderlo, arrendarlo, entregarlo en precario y un larguísimo etcétera, lo que puede dar lugar a un desfile de titulares del derecho de uso por el procedimiento expropiatorio que en nada favorecerá su finalización en un plazo razonable. Y a todo esto, la familia, que, ajustándonos a las previsiones del Decreto-ley, no se halla en una situación precisamente envidiable, salta del fuego abrasador de la ejecución hipotecaria a las brasas del procedimiento expropiatorio. Quemazón jurídica de pronóstico reservado.

¿Y la resolución judicial ordenando el lanzamiento? ¿Pierde su ejecutividad? ¿Cómo? ¿Por qué? ¿Cuándo? Respuestas a estas cuestiones no se encuentran en la norma, la Comunidad Autónoma carece de competencia legislativa para abordarlas, pero, en cualquier caso, pueden plantear un serio problema a la hora de articular el procedimiento expropiatorio.

Sirvan estas pocas líneas para plantear un debate en torno a cuestiones en las que, con cansina frecuencia, se echa mucho de más la demagogia política y mucho de menos el análisis, con mínimo rigor jurídico, de los problemas reales que pueden plantearse, esos que acaban cayendo sobre la maltrecha cabeza del muy maltrecho ciudadano.