Desahucio por precario de vivienda ejecutada en proceso de ejecución hipotecaria

Ejecución hipotecaria. Posesión judicial y ocupantes del inmueble. Desahucio por precario.

Inidoneidad del juicio de desahucio por precario de ocupantes de vivienda ejecutada en proceso de ejecución hipotecaria cuando el demandante no es un tercero ajeno a la ejecución.

Adjudicada la vivienda ejecutada a la compañía mercantil (por cesión del primer adjudicatario), ésta formuló una demanda de juicio de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes (que resultaron ser los anteriores propietarios ejecutados), por ocupar la misma sin justo título para ello, e interesó que se declarase haber lugar al desahucio. El juzgado estimó la demanda, al entender que los demandados habían perdido su título posesorio tras la venta forzosa del inmueble litigioso en el procedimiento de ejecución; así como que la demandante no estaba obligada a promover el lanzamiento dentro del referido procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que no había sido parte. El recurso de apelación de los demandados fue desestimado por la Audiencia Provincial, interponiendo recurso de casación.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo señala que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC, y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado.

Y por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna, el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble. No cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso.

Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento.

En este caso, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con la entidad ejecutante. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social si procede, debe sustanciarse denstro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 8 de abril de 2024, recurso 8803/2022)