Ejecución hipotecaria extrajudicial: el requerimiento de pago y su recepción por persona distinta de las señaladas en el Reglamento Hipotecario
La Dirección General de los Registros y del Notariado aborda en la Resolución de 9 de mayo de 2013 la cuestión de si el requerimiento de pago llevado a cabo en el lugar señalado en la inscripción de hipoteca, pero en persona que no es ninguna de las señaladas en el Reglamento Hipotecario, permite considerar realizada la diligencia o por el contrario aboca al archivo del expediente.
Los antecedentes del caso se refieren a los infructuosos intentos de una entidad financiera, acreedora hipotecaria de una sociedad mercantil, o más bien del notario actuante, de notificar a la deudora hipotecaria la subasta notarial del inmueble tras su impago. Del acta notarial se desprende que fueron dos los intentos de requerir de pago al deudor, realizados por dos Notarios distintos en el domicilio señalado a tal efecto, arrojando ambos idéntico resultado: tras ser atendidos por una de las personas que allí se encuentran, son informados de que la mercantil deudora ya no tiene su domicilio en ese lugar, sin que pueda hallarse otro distinto en el propio Registro Mercantil. Intentado pues sin éxito el requerimiento de pago y posteriores trámites, se procede a la subasta, tras lo cual el Registrador rechaza inscribir la adjudicación basando su calificación en la invalidez del requerimiento practicado, al no haberse entendido con ninguna de las personas previstas en el artículo 326 c del Reglamento Hipotecario.
El trámite alrededor del cual gira el expediente es considerado esencial y está sujeto a estrictos requisitos de realización para dotar a la adjudicación que al final se realice de todos los requerimientos necesarios para su inscripción, desde la justa causa de la transmisión a la salvaguardia de los derechos de todos los titulares registrales, asegurada mediante la participación de estos en el procedimiento.
La cuestión, en palabras de la propia Dirección General, queda al final reducida a si la previsión reglamentaria debe aplicarse siempre y en cualquier caso de modo literal o si cabe realizar una interpretación flexible de la misma.
Para ello, comienza su iter analítico enmarcando la regulación del Reglamento Hipotecario en el ordenamiento jurídico. Se ocupa en primer lugar de la doctrina constitucional en torno a los actos de comunicación judicial y su estrecha vinculación con el derecho de defensa y la indefensión, que pasa a engarzar con la regulación que los Reglamentos Hipotecarios y Notarial hacen respecto de los requerimientos y notificaciones, interpretando tal regulación de modo que se ajuste estrictamente a su finalidad, a la protección de los derechos constitucionales del deudor y a la necesaria flexibilidad interpretativa que permita el desarrollo de los trámites previstos en el ordenamiento, destacando al respecto que si bien la doctrina constitucional no es extrapolable directamente al ámbito del ejercicio extrajudicial del derecho de hipoteca sí que son aplicables las consideraciones relativas a la finalidad de las notificaciones y a su carácter instrumental.
Tras ello, entra de lleno en el análisis del referido artículo 236 c del Reglamento Hipotecario, afirmando que cuando el Reglamento Hipotecario restringe el círculo de personas con quien entender la diligencia está asegurando, en la medida de lo posible, el conocimiento efectivo por parte del destinatario del requerimiento, y no se puede presumir que las notificaciones realizadas a través de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos. En cuanto al conjunto de personas con las que se puede practicar la diligencia, el órgano directivo es tajante al afirmar que fuera de las específicamente señaladas en el precepto comentado, la diligencia no puede llevarse a cabo con nadie.
Descarta a continuación la pretensión del recurrente de interpretar la norma controvertida a la luz de las reguladoras de la ejecución en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues no pueden confundirse, por mucho que existan aspectos comunes, las normas que rigen un procedimiento de ejecución derivado del ejercicio de la potestad del Estado con el desenvolvimiento regulado de un pacto negocial, como tampoco se puede afirmar que la regulación del Reglamento Hipotecario se completa sin más con la que recoge el Reglamento Notarial pues si bien es cierto que aquél no se refiere a la forma en que deba practicarse el requerimiento, sí que contiene una normativa exclusiva sobre el lugar y las personas a quien va dirigido el requerimiento de pago, y así, sin perjuicio de que la regulación del Reglamento Notarial para los requerimientos en general haya de ser tenida en cuenta a los efectos de analizar su sentido y finalidad, no es de aplicación a la venta extrajudicial ni por vía supletoria, por prohibirlo expresamente el artículo 206 del propio Reglamento Notarial, ni por vía analógica al referirse a supuestos distintos.
Finalmente, la Dirección General no llega a pronunciarse sobre cuales puedan ser los efectos del cambio de domicilio del acreedor sin ponerlo en conocimiento del deudor ni del conocimiento del mismo de la existencia del procedimiento –como acredita el hecho de que haya otorgado escritura de compraventa a favor del ejecutante-.