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Selección de doctrina registral (del 15 al 30 de junio de 2014)

Enviado por Editorial el Vie, 27/06/2014 - 08:13

Selección de doctrina registral (del 15 al 30 de junio de 2014)

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Novación y ampliación otorgada tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013. Innecesariedad de pacto expreso sobre vencimiento anticipado exclusivamente por impago de, al menos, tres plazos mensuales o número de cuotas equivalente.

El artículo 693.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la redacción dada por la Ley 1/2013, establece como requisito para aplicar el procedimiento de ejecución directa al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, que venzan al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor haya incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, imponiendo al notario la obligación de hacerlo constar así en la escritura de constitución. Y por su parte, el artículo 129.1.b) de la Ley Hipotecaria, también en su redacción prevista por la Ley 1/2013, establece que la acción hipotecaria podrá ejercitarse mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Pues bien, como ocurre con el requisito relativo a la certificación de tasación a que refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos ahora examinados también refieren los preceptos señalados únicamente a la escritura de constitución de hipoteca, por lo que no pueden extenderse a otros actos otorgados con posterioridad durante la vida de la hipoteca, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso. Esta es la doctrina ya reiterada con relación a las novaciones en relación a la tasación, donde no es aplicable la exigencia de la Ley 1/2013, salvo que la novación afectara específicamente a la propia tasación practicada, o al propio pacto de vencimiento, como en el presente supuesto, en cuyo caso sí sería necesaria la aportación de una nueva certificación que la acreditara. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 2 de abril de 2014)

Registro de la Propiedad. Cesión de solar por edificación. Condición resolutoria. Reinscripción del dominio a favor del cedente por resolución del contrato al ejecutarse la condición.

Los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, son los siguientes: a) Debe aportarse el título del vendedor, es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento, grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta; y, c) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución. Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de restituirse lo que hubiera percibido, en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba. Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil, sin que quepa pactar otra cosa en la escritura. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de abril de 2014)

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva en construcción. División horizontal. Licencias. Certificaciones técnicas.

El uso autorizado no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido. Por ello, la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. El control administrativo en relación a si una edificación determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (o equivalente) que verifica que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a (entre otras cosas) los usos previstos y aprobados. La contravención de la normativa urbanística se reprime aplicando las previsiones sobre disciplina. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una edificación se refleja el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara, requisito que se aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o el transcurso del plazo para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, por medio de certificado o documento hábil. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción hecha en el título se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización, sin perjuicio de que cuando dicha descripción conste también en la propia licencia testimoniada en la escritura aquella concordancia la pueda apreciar también el registrador, sin que ello exima de la aportación de la correspondiente certificación técnica. Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente aplicar la norma sobre inscripción en el Registro de obra nueva, pues, aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra nueva inscrita implica la exigencia de acreditación de los requisitos establecidos por la normativa urbanística, la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización reconduce a dicho supuesto, en cuanto modificación del derecho de propiedad. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 21 de abril de 2014)

Registro de Bienes Muebles. Registro competente para inscribir anotación preventiva de embargo sobre maquinaria que no ha accedido con anterioridad al Registro. Determinación del emplazamiento y de de la industria a que está destinada la maquinaria embargada.

La regla de competencia está determinada por el inmueble en que se encuentre la maquinaria. Pero, no basta la mera determinación de un inmueble donde se sitúe la maquinaria, pues es preciso que en él se ubique un establecimiento mercantil al que esté afecto o donde se halle instalada aquélla. Esta exigencia deriva del hecho de que la Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento entiende que la maquinaria es susceptible de hipoteca en cuanto constituye un elemento de producción, de trabajo, pues fuera de este supuesto sólo la contempla como mercadería no susceptible de un tratamiento individualizado. Por este motivo el artículo 43 de la Ley exige que se determine a efectos de constitución de la hipoteca mobiliaria el emplazamiento e industria a que se destine. El problema se traslada al supuesto, como el presente, en el que se ordena la anotación preventiva de embargo sobre maquinaria determinada que no ha accedido con anterioridad al Registro de Bienes Muebles. Para este supuesto la Ley no exige, como en el supuesto de hipoteca, una expresión explícita de su lugar de emplazamiento e industria a que se destinen, pero es evidente que sin dicha expresión la anotación no puede practicarse. Esto es así no sólo porque de dicha determinación deriva la regla de competencia sino, sobre todo, porque de otro modo y por exigencia de la Ley la anotación no podría practicarse al carecer la maquinaria de los requisitos de individualidad y destino exigidos por el ordenamiento. La exigencia de determinación del lugar de emplazamiento y de determinación de la industria a que está destinada la maquinaria embargada plantea a su vez la cuestión de si la autoridad que ordena el embargo puede hacerlo por sí misma. La respuesta sólo puede ser positiva y no sólo porque de otro modo se frustraría la posibilidad de practicar la anotación de embargo sobre maquinaria no inmatriculada (en contra de las previsiones legales), sino porque, como pone de relieve la Ley de Hipoteca Mobiliaria, se ha tenido en cuenta el destino a un fin industrial y la afección efectiva a una determinada industria. El primero es un dato de carácter objetivo y la afección es un dato económico y jurídico, que, además de presuponer el destino, implica la caracterización de la máquina como elemento de trabajo o de producción. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de abril de 2014)

Registro Mercantil. Elevación a público de acuerdos sociales por la secretaria del consejo de administración que también los certifica. Presentación posterior de otro documento del que se deduce la falta de vigencia del cargo.

La elevación a instrumento público de acuerdos de una sociedad, en tanto en cuanto comporta una manifestación de voluntad relativa a un negocio o acto preexistente que se enmarca en el ámbito de actuación externa de aquélla, compete, prima facie, al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente. Junto a los anteriores la norma reglamentaria amplía el ámbito de legitimación a las personas que pueden certificar de los acuerdos aunque carezcan del poder de representación pero siempre bajo la premisa de que su cargo se encuentre vigente. La norma relativa a los presupuestos subjetivos de la facultad de certificar ha de ser aplicada con rigor interpretando de modo estricto sus requisitos, máxime si se tiene presente que, dada la trascendencia erga omnes de los asientos registrales, que gozan de la presunción de exactitud y validez, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que tienen acceso al Registro (especialmente si, como acontece con las certificaciones, se trata de meros documentos privados), no solo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de tales documentos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos y elevarlos a público. En el supuesto, los acuerdos se elevan a público con base en la certificación emitida de reunión de la junta. La certificación es emitida por quien en ese momento tiene la facultad de certificar, y su cargo vigente e inscrito. Sin embargo, es elevado a público en fecha en la que no tiene el cargo vigente por lo que no puede ni certificar ni elevar a público, sin que tampoco concurra ninguna de las otras circunstancias de las que deriva legitimación para hacerlo. Nada cambia lo anterior el hecho de que el cargo de quien comparece aparezca en el Registro Mercantil vigente e inscrito si de la documentación aportada resulta de forma auténtica el decaimiento en fecha determinada de la vigencia del cargo y, en consecuencia, de las facultades inherentes al mismo. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 24 de abril de 2014)