Determinación de la servidumbre de desagüe constituida sobre parte de una finca
Registro de la Propiedad. Escritura de constitución de servidumbre de desagüe. Determinación del derecho. Georreferenciación.
La inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede considerarse como suficiente a tal efecto, la identificación que de aquéllas se efectúa cuando se convienen indeterminaciones sobre datos esenciales que afecten tanto al contenido de la misma como a la superficie concreta del predio sirviente objeto de gravamen.
Como regla general, para inscribir la transmisión o gravamen de una finca en su totalidad, que ya conste inmatriculada sin georreferenciación de su ubicación y delimitación, no es obligatorio inscribir la georreferenciación de la misma. El legislador parte de que, aunque tal georreferenciación es sin duda muy conveniente, en tales casos sólo es voluntaria, pues el objeto jurídico que se transmite o grava es el mismo, con su mismo grado de precisión o imprecisión descriptiva, que ya constara en la inscripción registral previa. En cambio, cuando se pretende la creación de objetos jurídicos registrales ex novo, susceptibles de tráfico jurídico propio y separado, sí que se impone la obligatoriedad de su georreferenciación precisa, como ocurre en todos los supuestos de inmatriculación de fincas, o de operaciones de agrupación, división, reparcelación y otras que impliquen reorganización de los terrenos. Del mismo modo, cuando se pretende inscribir la existencia de elementos físicos en el interior de una finca registral, la Ley Hipotecaria exige que la porción de suelo ocupada se identifique mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
En el caso, se pretende inscribir un derecho real de goce limitativo del dominio, que no recae sobre la totalidad de la finca gravada, sino solo sobre una porción de la misma. Es doctrina reiterada la de que en estos casos no es preciso dividir la finca para separar como fincas distintas la parte gravada de la no gravada, pero sí que es necesario identificar con toda precisión cada una de ellas dentro de la finca que va a seguir siendo única. Esta precisión no sólo es útil y necesaria para quien adquiera e inscriba ese derecho de goce, sino también, sobre todo, para el titular de la finca que va a quedar gravada con el mismo, y, especialmente, para los terceros adquirentes de dicha finca a los que tal servidumbre, esto es, tal limitación de facultades dominicales, sólo les será oponible si consta debidamente inscrita, y con la debida precisión.