Desahucio por falta de pago de la renta y naturaleza excepcional de las circunstancias concurrentes

Contrato de arrendamiento de vivienda. Desahucio por falta de pago de la renta. Incumplimiento resolutorio. Excepciones.

La demanda se fundamentó en que la arrendataria no atendió al pago del recibo correspondiente al mes de julio de 2020, que fue devuelto por el Banco a la sociedad actora, señalándose que la arrendataria no podía enervar la acción consignando o pagando el importe adeudado por cuanto ya hizo uso de tal derecho en el juicio de desahucio por falta de pago anterior.

El impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Es una causa legal y el contrato de arrendamiento urbano es oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art. 7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. Todo ello sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual.

No obstante, la jurisprudencia no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. En el presente caso de impago de una renta no existe incumplimiento resolutorio, ya que concurren las circunstancias siguientes, que lo convierten en excepcional, y como tal tributario de un tratamiento diferenciado, cuales son: El impago se refiere a una sola mensualidad de renta que ya se abonó aunque tardíamente, donde la arrendataria venía satisfaciendo la renta pactada, sin que, durante un dilatado periodo de tiempo, consten impagos anteriores, salvo una enervación. Era práctica seguida que la merced arrendaticia se abonase mediante una trasferencia desde una cuenta, a través de la cual cobraba su pensión la demandada, a otra cuenta, en la que se encontraba domiciliado el pago de la renta y cuando se presentó el recibo al cobro litigioso, se devuelve ya que, en la cuenta en la que se domicilió el pago, al faltar una pequeña cantidad de dinero que la sentencia del juzgado fija en menos de 10 euros. No se aceptó, pese a ello, el descubierto por la entidad financiera, ni tampoco se comunica a la arrendataria la devolución del recibo. Las circunstancias descritas que convierten el presente caso en singular y determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 23 de julio de 2024, recurso 611/2022)