Contrato de arrendamiento rústico y extinción por expiración de plazo
Contrato de arrendamiento rústico. Extinción por expiración de plazo. Derecho transitorio. Interpretación del art. 28 de la Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias. Falta de efecto útil del recurso. Doctrina de la equivalencia de resultados.
El contrato de arrendamiento rustico que ocupa esta sentencia, es de fecha 1 de septiembre de 2001. La Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos dispone que los contratos vigentes en la entrada en vigor de la misma se regirán por la ley vigente en la fecha de su celebración. Es decir, que la ley aplicable es la LAR de 31 de diciembre de 1980, donde el contrato de arrendamiento rustico no podía tener una duración superior a 15 años.
La Sala considera que las normas que regulan la duración mínima del arrendamiento (cinco años) y el plazo de preaviso para el ejercicio por el arrendador del derecho de recuperación (al menos, con un año de antelación) constituyen reglas imperativas y, por tanto, no pueden ser objeto de modificación por las partes. Estas no pueden pactar lícitamente una duración inicial para el arrendamiento inferior a cinco años ni un preaviso para el ejercicio del derecho de recuperación por el arrendador inferior a un año. En cuanto al plazo de prórroga de tres años, la Sala considera que también tiene carácter de mínimo, lo que impide a las partes pactar una prórroga inferior. Esta interpretación se apoya en la naturaleza tuitiva de la norma, cuyo propósito es garantizar al arrendatario una estabilidad mínima en la relación contractual, asegurando una continuidad razonable del contrato. Sin embargo, nada impide que las partes pacten una prórroga superior a tres años, ya que no hay una prohibición expresa en tal sentido y dicho acuerdo no resulta desfavorable ni perjudicial para el arrendatario. Esta posibilidad encuentra respaldo en el principio general de autonomía de la voluntad en materia contractual, siempre que la modificación respete la finalidad protectora de la norma y no implique una renuncia o limitación de los derechos reconocidos al arrendatario.
En el caso, el arrendador comunicó notarialmente al arrendatario, el día 22 de octubre de 2014, la extinción del contrato de arrendamiento. Es cierto que ni la fecha de extinción señalada por el notario en el acta de notificación y requerimiento (2 de septiembre de 2015) ni la norma en que se basó (art. 25.3 de la LAR de 2003) pueden considerarse correctas. Sin embargo, también lo es, a la luz de las anteriores consideraciones, que el preaviso exigido por el artículo 28 de la Ley de modernización de las explotaciones agrarias (LMEA) sí se produjo con al menos un año de antelación al término de la prórroga del contrato.
En consecuencia, y como se adelantaba, aunque la argumentación de la sentencia impugnada no es correcta, sí lo es la decisión alcanzada. Por tanto, procede desestimar el recurso de casación, de conformidad con el principio de equivalencia de resultados o falta de efecto útil, ya que su estimación no conduciría a una alteración del fallo.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 17 de febrero de 2025, recurso 5196/2020)