Desahucio de finca rústica por expiración del término sin prorroga por pacto

Contrato de arrendamiento rústico. Duración del contrato. Prórroga del contrato. Desahucio de finca rústica por expiración del término. Principio de libertad de pactos.

La cuestión jurídica que se plantea es si la notificación fehaciente y con una antelación de un año establecida en el artículo 12.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos para la recuperación de la finca por el arrendador tiene carácter imperativo y de derecho necesario o, por el contrario, se rige por el principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes.

Sobre la interpretación del art. 12 LAR y la posibilidad de eliminar, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad, las prórrogas tácitas del contrato, la sala señala que no ve inconveniente en que ello sea así, cuando el propio artículo 12.2 LAR señala que dicho régimen de prórrogas rige "[... a] no ser que las partes hubieran dispuesto otra cosa", ya sea al celebrar el contrato o en un momento posterior.

Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables. En el capítulo I de la Ley de arrendamientos rústicos, se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley. Excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no vemos que constituya un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad. Tampoco, que sea contrario a la moral, como equivalente a las buenas costumbres, ni al orden público, concebido como el conjunto de principios jurídicos, públicos y privados, políticos, económicos, sociales e incluso morales, que constituyen el fundamento de un ordenamiento jurídico en un momento concreto. No vemos que sea contrario al art. 1255 del CC, convenir, de antemano, que tales prórrogas no tendrán lugar. Lo que nos lleva a concluir que un pacto, como el litigioso, pertenece a la esfera dispositiva de los contratantes; y que, por consiguiente, les vincula, al ser eficaz y no nulo.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 23 de mayo de 2024, recurso 2912/2023)