Desahucio arrendaticio por expiración del plazo. Prórroga de arrendamiento extraordinaria

Contrato de arrendamiento. Vivienda habitual. Prorroga obligatoria. Prórroga tácita. Prórroga extraordinaria. Estado de alarma.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de enero de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses (por el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria del covid-19), durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad.

No se cuestiona que nos hallemos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años, ni que los arrendadores hubieran comunicado con antelación la voluntad de no prorrogar el contrato, que no se hallaba, por lo tanto, en situación de prórroga tácita, así como que el arrendatario, antes de la extinción del vínculo arrendaticio, interesó someterse a la prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el RDL 11/2020, de la que disfrutó hasta el 10 de julio de 2021; sino que la cuestión controvertida es otra distinta, consistente en determinar que, si aplicada la prórroga extraordinaria de seis meses, caben otras sucesivas por tal periodo de tiempo en virtud de nuevas disposiciones normativas que modificaron el art. 2 del precitado RDL 11/2020 y la respuesta a dicha interrogante ha de ser negativa. El art. 2 de esta disposición normativa que, como excepcional, es además de interpretación restrictiva, no norma que la prórroga de seis meses, que establece, sea susceptible de ampliarse por ulteriores periodos adicionales de otros seis meses más hasta el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, último de los dictados en modificación de dicho precepto. Lejos de ello, las sucesivas reformas se limitan a ampliar la fecha en la que vence la prórroga legal, ya sea la obligatoria o tácita del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, para disfrutar del periodo adicional de seis meses, configurado como prórroga extraordinaria, pero por una sola vez. De esta manera, la reforma llevada a efecto por Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, lo que fija es una nueva fecha de la expiración de la prórroga obligatoria o tácita hasta el 28 de febrero de 2022 para que, a partir ella, opere la ampliación del contrato por otros seis meses más, sin que signifique que se extienda la vigencia del contrato de arrendamiento mediante una nueva prórroga extraordinaria acumulativa a las anteriormente disfrutadas y extinguidas.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 05 de diciembre de 2024, recurso 8237/2023)