Contrato de arrendamiento con opción de compra y duración de los arrendamientos

Contrato de arrendamiento con opción de compra. Duración del contrato. Prórrogas forzosas. Libertad de pactos.

Propietario que vende su vivienda y a la vez arrienda la misma al nuevo propietario con opción de compra durante los cinco años que se pactan o cualquiera de sus prorrogas que se establecen de manera indefinida.

En la sentencia de la Audiencia Provincial se estima la acción de extinción del contrato de arrendamiento al entender que el contrato no puede tener duración indefinida en aplicación del art. 1543 del C. Civil. Pero en casación se señala que el contrato analizado, es un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria.

Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector.

De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector. Por tanto el contrato está sometido a prórroga forzosa convencional, a favor del arrendatario, por lo que no puede ser rescindido unilateralmente por el arrendador.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 9 de marzo de 2021, recurso 3108/2019)