Retracto arrendaticio. Contrato de arrendamiento de local de negocio
Contrato de arrendamiento de local de negocio. Retracto arrendaticio. Extinción por jubilación. Cesión inconsentida.
Contrato de arrendamiento de local de negocio concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la vigencia de la LAU 1994 y aplicación de la DT tercera de la LAU de 1994.
En estos supuestos de contrato de arrendamiento en el que rige la prórroga forzosa, al entrar en vigor la LAU de 1994, y estar el contrato en vigor por haberse prorrogado su vigencia, es aplicable el régimen jurídico establecido en la disposición transitoria tercera, y no el de la primera de la LAU de 1994.
La actora, en su condición de arrendataria, solicitó se estimará la acción de retracto ejercitada, y, por lo tanto, su derecho a subrogarse, en las condiciones pactadas, en el lugar del comprador en la adquisición del local que explotaba y, por la demandada, la resolución del contrato, en tanto en cuanto entendía que la demandante había perdido su condición de arrendataria como consecuencia de su jubilación y haber cedido a sus hijos la explotación del local litigioso, lo que conformaba una causa de resolución del contrato. Y las cuestiones controvertidas consistían en determinar si la demandante ostentaba la condición de arrendataria, al ejercitar el derecho de retracto, o la había perdido previamente por mor de su jubilación, lo que, en definitiva, condicionaba su legitimación ad causam para el ejercicio de la precitada acción. También era objeto de debate, si la actual explotación del local por sus hijos constituía un supuesto de cesión, traspaso o subarrendamiento elevado a la categoría de condición resolutoria del contrato de arrendamiento.
En la formulación de su recurso, su estimación se halla condicionada a que ostente la condición de arrendataria al tiempo del ejercicio de la acción de retracto, lo que la sentencia de la audiencia correctamente niega, con lo que tal motivo del recurso no debe ser estimado. En efecto, la cuestión relativa a si a los contratos de arrendamiento de locales de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994, en los que se pactó una prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, están sometidos a las causas de extinción previstas en la disposición transitoria tercera de la nueva ley de 1994 fue expresamente resuelta, en sentido afirmativo, dedicando la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización a saber que “Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años. Por todo ello, debemos compartir el argumento de la audiencia que considera que la actora perdió su condición de arrendataria por jubilación y, por lo tanto, carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto. La jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial.
Tras la jubilación de la arrendataria, se produjo una subrogación en el contrato a favor de sus hijos por mor de la DT.ª Tercera B) de la LAU de 1994, los cuales continúan en la explotación del local, para lo cual no es precisa la notificación al arrendador. No es coherente el razonamiento de la audiencia relativo a que los demandados recurrentes se subrogaron en el contrato de arrendamiento, que se encuentra en vigor por tácita reconducción, pero que concurre causa resolutoria del contrato por cesión, subarriendo o traspaso inconsentido.
(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 16 de septiembre de 2024, recurso 7634/2023)