Efectos de la adhesión por parte de los compradores al convenio alcanzado en el concurso de la promotora de viviendas

Compraventa de viviendas sobre plano. Reclamación de cantidades entregadas a cuenta. Responsables solidarios y fiadores. Efectos novatorios del convenio alcanzado en el concurso de la promotora. La cuestión controvertida radica en si estos efectos novatorios se extienden a la responsabilidad solidaria que respecto de la restitución de esas cantidades entregadas a cuenta corresponde a quienes garantizaron esta obligación en cumplimiento de lo prescrito en la Ley 57/1968. En cualquier caso, a los acreedores que no hubieran votado a favor del convenio, que incluía una quita del 35% y una espera de 5 años, no les será oponible la novación de sus créditos por los terceros responsables solidarios y los fiadores. Por esta razón, tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia estimaron la reclamación íntegra de algunos compradores que no habían votado a favor del convenio. En cuanto a los acreedores que votaron a favor del convenio, la responsabilidad de las entidades que garantizaron la restitución de estas cantidades entregadas a cuenta se rige por la normativa aplicable a la obligación asumida. El art. 3 de esta Ley 57/1968 atribuye al contrato de seguro o aval, unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda, carácter ejecutivo "para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley". Constituye jurisprudencia de la Sala que el art. 1 de la reiterada norma permite al comprador dirigirse simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas cuando se cumpla el presupuesto legal de "que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido". Esta misma jurisprudencia permite también dirigirse únicamente contra el avalista o el asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento. Por otra parte, el carácter tuitivo de los derechos del comprador que entrega dinero a cuenta de la vivienda pendiente de construir y serle entregada, se manifiesta en el art. 7, que dota a estos derechos el carácter de irrenunciables. De tal forma que, de acuerdo con la normativa que rige la asunción de la obligación de garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, al amparo del art. 1 de la Ley 57/1968, la adhesión de los compradores beneficiarios de esta garantía al convenio del concurso de acreedores de la promotora no altera el derecho de dichos compradores a dirigirse contra la aseguradora para la restitución garantizada en caso de incumplimiento de la obligación de la promotora.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 4 de julio de 2018, rec. 1858/2015)