Compra conjunta de la vivienda antes de la celebración del matrimonio

Acción declarativa. Compraventa de vivienda. Compra conjunta antes de la celebración del matrimonio. Préstamo hipotecario. Procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales. Actos propios.

Demanda de declaración de una cuota de propiedad interpuesta por la exesposa contra el exesposo con apoyo en un documento privado que firmaron antes de contraer matrimonio tras haber adquirido conjuntamente una vivienda que luego sólo sería escriturada por el marido como comprador, de modo que en el Registro de la Propiedad él figura como único propietario y se discute la eficacia del documento que refleja un porcentaje de la adquisición.

Por aplicación de los arts. 1354 y 1357 CC, un porcentaje de la vivienda es necesariamente ganancial, dado que varias cuotas del préstamo hipotecario suscrito exclusivamente por el demandado se pagaron con dinero ganancial (los compradores contrajeron matrimonio después de la compra y su régimen económico del matrimonio fue el de gananciales durante unos meses, hasta que otorgaron capitulaciones matrimoniales de separación de bienes). Se considera además que ese porcentaje ganancial ha de determinarse en el procedimiento de la liquidación de gananciales.

La doctrina de los actos propios (la firma del contrato privado), responde a la necesidad de proteger la confianza legítima creada por la apariencia derivada del comportamiento de una de las partes, que induce a la otra a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado. La recurrente solo alude como acto propio al acuerdo recogido en el documento privado suscrito por el demandado y la única expectativa propia a la que se refiere es a que se cumpla lo acordado. Si existe un acuerdo válido entre las partes que resulta vinculante a lo que hay que estar es al acuerdo, a su interpretación y a su eficacia, no es cuestión de actos propios.

Existencia de una comunidad indiviso (en proporción al valor de las aportaciones respectivas) entre la sociedad de gananciales y los dos cónyuges, puesto que ambos han aportado fondos como parte del precio, es conforme a lo que resulta de los arts. 1354 y 1357.II CC para la vivienda familiar adquirida antes del comienzo de la sociedad y cuyo precio no fue pagado en su totalidad. No se niega validez al acuerdo recogido en el documento privado suscrito por las partes, pero tal acuerdo no afecta a la cuota ganancial de la vivienda familiar, que legalmente se fija en proporción al valor de las aportaciones privativas y ganancial (arts. 1354 CC al que se remite el art. 1357.II CC), y limita su eficacia a la cuota que pertenece a las partes en proindiviso ordinario por las cantidades privativas pagadas. El porcentaje de titularidad de cada cónyuge y de la sociedad de gananciales debe determinarse en un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 8 de mayo de 2024, recurso 3762/2019)