Resolución de compraventa por incumplimiento de la obligación del pago del precio y requerimiento resolutorio

Compraventa de inmueble.  Pago del precio. Incumplimiento. Interpretación del art.1504 CC.

Se cuestiona la correcta aplicación del art. 1504 CC, de la resolución por incumplimiento de la obligación de pago del precio de una compraventa de inmuebles. De acuerdo con la interpretación jurisprudencial del art. 1504 CC, el vendedor tiene la carga de requerir de resolución al comprador para poder rechazar su pago tardío.

La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare.

Para que opere esta resolución debe existir un requerimiento notarial o judicial de pago resolutorio pues no puede otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago y optado por la resolución, judicialmente o por acta notarial. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo debiéndose indicar en el mismo el carácter resolutorio. Pero en este caso, se emplaza a una notaría para el pago, es decir, se trata de un nuevo requerimiento de pago, que no tiene el carácter resolutorio exigido por el art. 1504 CC, pues se limita a advertir que en caso de que no se atienda al pago el vendedor se reserva "el ejercicio de cuantas acciones legales y contractuales le correspondan en defensa de sus intereses". Aunque no sea preciso emplear la palabra "resolver", sí debe constar de forma inequívoca la voluntad de resolver. De hecho, el requerimiento resolutorio se habría realizado más tarde de forma notarial, no obstante, antes de que se realizara este requerimiento, ese mismo día, consta que la demandada realizó los pagos que se reclamaban, mediante dos transferencias bancarias con el efecto consiguiente de impedir la resolución fundada en dicho impago.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 25 de abril de 2023, recurso 4153/2019)