Protección a los consumidores. Crédito hipotecario. Comunidad de bienes

Préstamo hipotecario a prestatarios integrados en una comunidad de bienes. Condición de consumidor de la comunidad de bienes. Ánimo de lucro. Ámbito ajeno a la actividad empresarial.

La Directiva 93/13 limita el concepto de «consumidor» a personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad profesional; por otra parte, los Estados miembros mantienen su libertad de regular el régimen jurídico de la comunidad de propietarios en sus ordenamientos respectivos, calificándola o no como "persona jurídica". Además, pueden adoptar medidas de protección de los consumidores más estrictas, siempre que sean compatibles con los tratados, de manera que pueden extender la aplicación de lo dispuesto en la citada directiva a las personas jurídicas o a las físicas que no sean consumidores en el sentido de esta. Así, la Ley 3/2014, con su modificación del TRLGDCU, amplió el ámbito subjetivo del concepto de consumidor y pasó a considerar como tales no sólo a las personas físicas, sino también, en lo que ahora interesa, a las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial. Sin embargo, en la redacción original del TRLGDCU, vigente cuando se firmó el contrato litigioso, se reconocía la cualidad de consumidores tanto a las personas físicas como a las jurídicas, siempre y cuando actuaran en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, pero sin hacer mención alguna al ánimo de lucro. De ello se desprende que el ánimo de lucro es incompatible con la cualidad legal de consumidor solo cuando se trata de personas jurídicas o entes sin personalidad, puesto que cuando el precepto se refiere a personas físicas no menciona dicha intencionalidad lucrativa, sino que únicamente atiende al carácter empresarial o profesional de la actividad. En todo caso, lo determinante es la actuación en un ámbito ajeno a una actividad empresarial en la que se enmarque la operación, independientemente de la actividad empresarial específica del cliente o adquirente. Cabría considerar que el ánimo de lucro del consumidor persona física debe referirse a la operación concreta en que tenga lugar, puesto que si el consumidor puede actuar con afán de enriquecerse, el límite estará en aquellos supuestos en que realice estas actividades con regularidad (comprar para inmediatamente revender sucesivamente inmuebles, acciones, fondos etc.), ya que de realizar varias de esas operaciones asiduamente en un período corto de tiempo, podría considerarse que, con tales actos, realiza una actividad empresarial o profesional, dado que la habitualidad es una de las características de la cualidad legal de empresario

En el caso, no consta que los prestatarios, por sí mismos o a través de la comunidad de bienes, se dedicaran con habitualidad a la realización de operaciones inmobiliarias; a la inversa, lo que la sentencia recurrida da como probado es que la concreta operación de préstamo a que se refiere este litigio fue puntual y esporádica, dirigida a obtener el mayor rendimiento posible del inmueble común. Lo que no excluiría, tanto respecto de los integrantes de la comunidad, como de la comunidad misma, su condición de consumidores.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 26 de octubre de 2022, rec. n.º 2283/2019)