Arrendamientos celebrados antes del 9 de mayo de 1985: repercusión de obras al inquilino

En el mundo de los arrendamientos, sigue existiendo gran cantidad de contratos cuyo régimen jurídico aplicable, está entrelazado con la actual ley vigente de arrendamientos (Ley 29/1994) y con otras anteriores (LAU de 1964), no siendo en ocasiones, suficiente con aplicar las reglas de derecho transitorio contenidas en las mismas ya que a veces por oscurantismo y otras por imprevistos, deben complementarse por la jurisprudencia y la doctrina.

En esta ocasión, nos vamos a referir a los supuestos de contratos de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, y a la posibilidad del arrendador de repercutir las obras que se realicen en el inmueble objeto de arrendamiento para que sean abonadas por el inquilino.

Lo primero que hay que señalar es que la actual ley de arrendamientos 29/1994 para estos casos ofrece una doble posibilidad:

1. O bien acudir al artículo 108 del Decreto 4104/1964
2. O bien aplicar las reglas de la Disposición transitoria 2ª, letra C punto 10.3 de la Ley 29/1994

Concretamente la LAU 29/1994, su disposición transitoria segunda, A.1, se establece que “Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Mientras que en la letra C de esa misma disposición se señala que: “10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2.ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3.ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4.ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos.

5.ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

Por lo que se refiere a la primera posibilidad, el art. 107 del texto refundido de 1964, que señala que son de cuenta del arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido, pero como excepción el art. 108 establece que, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 (los que subsistían al comenzar a regir el Decreto de 1964) podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 8 por 100 anual del capital invertido (12% y un límite del 50% de la renta, a partir de la Ley 46/1980, 1 de octubre), en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso puede exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 25 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

Como inciso a esta primera vía para repercutir las obras en el inquilino debemos precisar que en un primer momento tal y como señaló por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de mayo de 2006 “no se podía admitir que solo se refieran a los contratos “que subsistían al comenzar a regir el Decreto de 1964 como señala en su art. 95” ya que la Disposición transitoria segunda de la vigente ley de 1994 no expresa límite alguno, y se limita a señalar «en los términos resultantes del art. 108», desde lo que cabe entender que si el legislador hubiera querido establecer el límite temporal que ese precepto contempla, lo hubiera establecido expresamente, esto es indicando que sólo vendrá referido a los contratos anteriores o los referidos en el art. 95 del texto refundido. Incluso se debe tener en cuenta, que esta interpretación viene avalada por la mencionada D.T. 2.ª en su apartado 10.4, en el que se habla sin limitación alguna del arrendador que haya optado por el Art. 108, esto es como el ejercicio de una facultad con independencia de si el contrato es anterior o posterior a la Ley de 1964, con lo que va más allá tal y como establece el título de la propia disposición transitoria, esto es, contratos celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1995. Debiendo, pues, entenderse, además desde la finalidad de la norma, que se ha querido equiparar todos los contratos anteriores a aquella fecha, como se desprende de lo expuesto en el preámbulo de la misma que alude sin más a todos los contratos anteriores al 9 de Mayo de 1985.”

Si bien esta doctrina quedó superada por la que impuso el Tribunal Supremo en su sentencia de 21 de mayo de 2009, al señalar que el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas (como así ocurrió con la promulgación del Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964). El equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994, en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización. Dicho de otro modo, a partir de esta sentencia, cuando se trate de un contrato de arrendamiento, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, y por tanto no se puede repercutir el coste de las obras necesarias en el arrendatario, ya que existe la posibilidad legal de pactarlo libremente en el contrato.

Respecto a lo que ha de entenderse por obra o reparación necesaria, es un concepto plenamente perfilado, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, en el sentido de equiparar las obras necesarias con las precisas para que el inmueble arrendado pueda mantenerse en estado de servir a un uso normal con arreglo a su destino. Po otro lado es necesario determinar si deben incluirse las obras en elementos comunes de la finca en propiedad horizontal o solo se refiere a las obras que se realicen en la vivienda o local concreto; lo que nos lleva a señalar que no se pueden excluir las primeras con carácter apriorístico solo por el hecho de afectar a elementos comunes, pues la doctrina viene admitiendo su inclusión en tanto en cuanto dichas obras, guarden relación con la vivienda o local, y no solo beneficien al arrendador sino que comportan al inquilino una utilidad directa. De tal modo que debe aceptarse que puedan repercutirse (en el caso de que sea posible) no sólo las que afectan a los elementos privativos del local (o vivienda) sino también las que afectan a los elementos comunes de la propiedad horizontal donde está integrado (por ejemplo obras que afecten a la fontanería general del edificio SAP de Madrid de 19 de mayo de 2006).

Por último, y para cerrar este artículo, debemos hacer referencia a una reciente sentencia del TS de 30 de octubre de 2013, en la que existe una particularidad que no fue objeto de análisis en la citada sentencia del Tribunal supremo de 21 de mayo de 2009, cual es la situación concurrente cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración. Para este supuesto establece la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, en el aparado C) 10.3 que las obras serán repercutibles en el caso del art. 108 de la LAU de 1964, que no concurre, "o" cuando son impuestas por resolución administrativa firme, que es el caso; en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985 y no por ello se infringiría la doctrina jurisprudencial del TS señalada.