Resolución de contratos de tracto sucesivo en interés del concurso de acreedores

Concursal. Contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua. Resolución de contratos de tracto sucesivo en interés del concurso de acreedores. No procede.

El presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad.

En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario.

Al tratarse de una vivienda, el tiempo de extinción, de no mediar la resolución interesada, no está previamente determinado, por cuanto conforme al apartado B) 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en caso de fallecimiento del arrendatario, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, e incluso si al fallecimiento de éste hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación por otros dos años o hasta que el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o hasta su fallecimiento si está afectado por minusvalía. La resolución está condicionada a la indemnización, con cargo a la masa, que corresponde al contratante que se ve obligado a soportar la resolución en interés del concurso. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 20 de noviembre de 2018, rec. 3644/2015)