Pervivencia de arrendamiento inscrito tras la extinción de un usufructo por consolidación
Registro de la Propiedad. Usufructo vitalicio. Extinción tras su venta al nudo propietario. Arrendamiento rústico inscrito concertado por la usufructuaria. Pervivencia del arrendamiento. Tanto el artículo 107.1 de la Ley Hipotecaria como el artículo 175.1 del Reglamento Hipotecario están en concordancia con una regla básica de nuestro Código Civil, conforme a la cual, la renuncia de un derecho no puede perjudicar a terceros (artículo 6.2 del Código Civil), precepto que no discrimina según la naturaleza del derecho del tercero en cuestión, y que, como regla general, es extensible a hipótesis análogas a la de renuncia, como son todas las de extinción voluntaria del derecho, en cuyo ámbito se comprende la cesión voluntaria del usufructo por el usufructuario al nudo propietario que provoque la extinción por consolidación, sea esta cesión voluntaria gratuita (hipótesis esta difícilmente diferenciable de la de la renuncia pura y simple) u onerosa, debiendo recordarse, por otro lado, que nuestro derecho no es ajeno a la renuncia mediante precio (artículo 1000 del Código Civil). El hecho de que, en el caso, la consolidación haya tenido lugar no por renuncia sino por enajenación onerosa al nudo propietario no haría sino reforzar esta interpretación, dados los limitados efectos de la enajenación del usufructo que ha reconocido esta Dirección General en anteriores Resoluciones. Así, es solo el fallecimiento del usufructuario cedente del usufructo el que determinará la extinción del usufructo y la consolidación del derecho en el nudo propietario. Y según ello, cabría racionalmente cuestionar que se produzca en el caso una verdadera consolidación derivada de esa enajenación, hasta el fin del usufructo por el fallecimiento del usufructuario, y mucho menos podrá eso ser así cuando la titularidad enajenada por el usufructuario esté sujeta al gravamen de un arrendamiento inscrito. En consecuencia, y aplicando el mismo principio general para el caso planteado en el presente recurso, cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento, que además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad, ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento, o se acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.