Inscripción de contrato de arrendamiento anterior a la ejecución forzosa del inmueble
Registro de la Propiedad. Elevación a público de arrendamiento formalizado en escritura pública por el anterior propietario de la finca -arrendador-, que consta inscrita a favor de una sociedad, tras serle adjudicada en un procedimiento de ejecución hipotecaria dirigido contra el arrendador, reconociéndose por diligencia de ordenación el derecho a ocupar el inmueble por la arrendataria.
La registradora entiende que no se puede inscribir el arrendamiento por faltar el tracto sucesivo, al estar la finca inscrita a nombre de tercero. Todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales. Igualmente es regla básica el cierre registral a títulos anteriores, a pesar de ser otorgados por anterior titular registral, que sean incompatibles con el derecho inscrito con anterioridad por un tercero, lo que constituye el principio de prioridad que está fundamentado en la inoponibilidad –frente a quien inscribe– de títulos anteriores.
En el presente caso no se conculca ninguno de estos principios si se inscribe el contrato de arrendamiento formalizado en escritura pública entre la recurrente y el propietario anterior de la finca, puesto que ésta fue adjudicada en procedimiento de ejecución hipotecaria directa, del que fue parte el actual titular registral, en virtud de resolución judicial, que dejó a salvo el derecho a ocupar la finca por el arrendatario recurrente.
El tracto sucesivo por tanto no sólo es un principio formal, sino que tiene también una dimensión material. Así, supone la existencia de poder de disposición en el transmitente, de manera que aun cuando fuera formalmente titular registral, no podrían inscribirse los títulos otorgados por el mismo cuando, de los mismos, se reconociera la inexactitud de los pronunciamientos registrales. No cabe por tanto inscripción de adquisición cuando del propio título se desvirtúa la presunción de poder de disposición en el titular registral.