Apertura de entrada a un local comercial segregado. Estatutos de la comunidad de propietarios
Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Segregación de finca destinada a local Apertura de una entrada de nueva creación por zona no edificada que da paso tanto a la finca segregada como al resto. Modificación de la fachada. Estatutos. La apertura de puerta con modificación de fachada va asociada a una segregación del local que está amparada en una cláusula de los estatutos inscritos, por lo que el presente expediente se centra en analizar si la concreta cláusula estatutaria autoriza también la modificación descriptiva pretendida, que es lo que discute registradora.
El Tribunal Supremo ha fijado como doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra es nula, por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho. Esta doctrina se basa en asumir que con la autorización estatutaria para segregar hay que admitir también las consecuencias naturales de dicha autorización, con la lógica apertura de un acceso directo e independiente del local matriz, especialmente cuando de no ser así el local quedaría inoperativo por falta de toda salida exterior y cuando, dadas las características del hueco, no se afecta la seguridad del edificio o su estructura general o se perjudica los derechos de los demás propietarios, quedando únicamente alterado el estado exterior de la fachada.
De la cláusula en cuestión resulta una facultad general para reconfigurar el local comercial, mediante su agrupación y división «sin precisar para ello de consentimiento alguno de la Comunidad», por lo que tal y como está prevista la misma y la doctrina jurisprudencial antes citada, debe concluirse que el acto documentado en la escritura calificada, esto es, segregación, declaración de resto y consecuente modificación de descripción, se encuentra amparado en la mencionada facultad estatutaria.
Esta conclusión desde un punto de vista registral no prejuzga las eventuales acciones de la comunidad o de otros propietarios que consideren que las particulares circunstancias de hecho comprometen la seguridad, estabilidad y estética del edificio o causan eventuales perjuicios a los demás propietarios, pero las mismas deben ventilarse en sede judicial mediante la práctica de las pruebas oportunas.