La Dirección General de Derecho catalana niega los derechos de adquisición preferente de la Administración en determinadas aportaciones de negocios
Registro de la Propiedad. Derechos de adquisición preferente de la Administración en la transmisión de bienes inmuebles.
Son tres las cuestiones a analizar para valorar la eventual atribución de un derecho real de adquisición preferente a favor de la Administración, en caso de que se produzca la aportación por parte de una persona física a una sociedad de un negocio integrado por edificios que comprenden diferentes viviendas arrendadas. En primer lugar, si la aportación de bienes a una sociedad se puede considerar una transmisión onerosa a efectos de determinar el nacimiento del derecho real de adquisición preferente. En segundo lugar, si la transmisión de un negocio integrado por edificios donde hay viviendas arrendadas posibilita la atribución de un derecho real de adquisición. Y, en tercer lugar, la incidencia que tiene en este supuesto la circunstancia de que el propietario transmitente sea una persona física.
Atendiendo al medio a través del cual se produce la transmisión onerosa, la aportación a una sociedad de un negocio integrado por edificios que comprenden diferentes viviendas arrendadas no está sujeta a los artículos 1, 2 y 6 del Acuerdo de la Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona (Edicto, en lo sucesivo), en aplicación del artículo 173.1 del texto refundido de la Ley de Urbanismo (TR, en adelante), en cuanto al derecho de tanteo que atribuyen a la Administración, no porque la aportación de bienes a la sociedad no sea una transmisión onerosa que no admita el derecho de tanteo, sino porque la transmisión onerosa de viviendas arrendadas a qué hace referencia el art. 173.1 del TR, vinculando el derecho de tanteo, se origina exclusivamente en los supuestos de compraventa de la vivienda arrendada, excluyendo la necesidad de interpretación restrictiva de la regulación de los límites del derecho de propiedad su aplicación a otros supuestos no contemplados en esta regulación.
Atendiendo al objeto de la transmisión onerosa, si éste lo constituye un negocio integrado por edificios que comprenden diferentes viviendas arrendadas, esta transmisión está sujeta a los artículos 1, 2 y 6 del Edicto y al artículo 173.1 del TR, en cuanto al derecho de tanteo que atribuyen a la Administración, pero eso siempre que la transmisión onerosa se lleve a término a través de un contrato de compraventa y no mediante una aportación societaria.
La tercera cuestión trata de dilucidar si la legislación urbanística que otorga el derecho de tanteo o de retracto a la Administración se aplica a todos los casos de transmisión onerosa o sólo cuando se trata de transmisiones onerosas entre sociedades, excluyendo las transmisiones entre personas físicas o en qué al menos uno de los sujetos –el transmitente- es una persona física. El preámbulo del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, propugna la restricción de las facultades dispositivas –concretadas en la concesión de un derecho de adquisición preferente a la Administración– a las entidades financieras y a los fondos de inversión inmobiliaria, con la finalidad de evitar la especulación y el enriquecimiento de estas entidades. Dado que la referencia sólo se contenía en el preámbulo y no en sus disposiciones normativas, el derecho de tanteo y de retracto que reconocía a la Generalitat de Catalunya y al Ayuntamiento de Barcelona se aplicaba a toda transmisión de viviendas en un proceso de ejecución hipotecaria con independencia de quien sea el transmitente y, por consiguiente, tanto si se trata de una entidad financiera o de un fondo de inversión como si no. Este criterio también se tiene que mantener ahora y con más razón, vistos los objetivos perseguidos por el Edicto y por el TR, que se orientan a aumentar el parque público de viviendas. Los preceptos de estos dos textos normativos se refieren a transmisiones onerosas o alienaciones onerosas, en general, sin especificación o excepción en relación con la condición de los sujetos –personas físicas o personas jurídicas– que intervienen.
En respuesta a la consulta dirigida por el Colegio Notarial de Cataluña, y con relación a los supuestos de aportación de un negocio consistente en diferentes inmuebles con varias viviendas arrendados por una persona física a una sociedad, esta dirección general resuelve con carácter vinculante para todos los notarios y notarias y los registradores y registradoras de la propiedad y mercantiles que no es procedente la aplicación de los artículos 173.1 del texto refundido de la Ley de Urbanismo y 1, 2 y 6 del Acuerdo de la Subcomisión de Urbanismo del Municipio de Barcelona, y, en consecuencia, la Administración y, en este caso, el Ayuntamiento de Barcelona, no disfruta de los derechos de tanteo y de retracto que establecen los mencionados preceptos.