Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Compra de inmueble por una sociedad civil de explotación agropecuaria. Naturaleza no mercantil del objeto social.

Discernir la naturaleza del objeto social no siempre es fácil, toda vez que, si bien la mayoría de las actividades que pueden integrar dicho objeto son claramente adscribibles a una u otra categoría societaria, civil o mercantil, existe una zona fronteriza común, menos nítida, donde el deslinde se hace más difícil. Incluso hay actividades que en principio, aisladamente consideradas y sin ponderar otros factores concurrentes, pudieran ser constitutivas de un objeto civil o de uno mercantil y sin disponer de más información (singularmente, de la actividad efectivamente practicada en el tráfico por la sociedad, que podría ser un criterio interpretativo de primer orden –artículo 1282 del Código Civil–, dato que es ajeno a la calificación registral y por ello a este recurso).

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Sociedad anónima. Hoja relativa a la declaración de identificación del titular real.

Las sociedades de capital obligadas a depositar cuentas anuales no consolidadas, en relación con la declaración de la titularidad real, deben cumplimentar correctamente el impreso vigente correspondiente al momento en que se lleva a cabo el depósito. Dicha obligación existe y es exigible, aunque se afirme que no ha existido alteración alguna de datos, por lo que no está correctamente suscrito el modelo de declaración de titularidad real, que se presenta junto con las cuentas anuales, si no constan debidamente cumplimentados los datos exigidos por el nuevo modelo, vigente al tiempo de su solicitud, en cuanto a la actualización de datos.

Registro de la Propiedad. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificación de cabida. Artículo 199 LH. Oposición del colindante.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Registro de la Propiedad. Instancia privada solicitando la cancelación, por caducidad, de una condición resolutoria cuya extinción automática estaba prevista en la escritura de venta originaria.

El plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles, siempre en el ámbito del Derecho común no foral, debe entenderse que es de quince años, hoy cinco (1964 del Código Civil), siempre y cuando no se haya pactado un plazo diferente, es decir, se haya establecido uno convencional, pero, aun cuando se hubiere establecido un plazo convencional, debe transcurrir un año de plazo adicional sin que conste en el Registro ningún hecho o acto del que resulte que tales garantías han sido renovadas o ejecutadas, o interrumpida la prescripción de las acciones derivadas de las mismas.

Registro de la Propiedad. Constitución de comunidad funcional para uso de garaje por la sociedad propietaria del elemento privativo en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

La comunidad funcional regulada por los artículos 68 del Reglamento Hipotecario y 53, regla b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (relativos a las cuotas indivisas de las fincas registrales destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos con asignación de uso exclusivo, y que este Centro Directivo ha extendido únicamente a las fincas registrales destinadas a trasteros, por su mismo carácter accesorio respecto de los elementos principales), es una figura que no debe confundirse con la de la subcomunidad o subdivisión horizontal a la que se refiere la letra d) del artículo 2 de la Ley sobre propiedad horizontal y a la que es de aplicación el artículo 8.5.º de la Ley Hipotecaria. Para que exista propiamente la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal es necesario que varios propietarios de elementos privativos dispongan en régimen de comunidad de ciertos elementos o servicios comunes que sean independientes y diferenciados respecto de otros de la misma división horizontal.

Registro Mercantil. Solicitud de inscripción del acuerdo de «no reelección de los administradores», tras resultar empatada la votación.

Es esencial el principio mayoritario para la adopción de acuerdos, pues no en vano el artículo 159.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital dispone: «Los socios, reunidos en junta general, decidirán por la mayoría legal o estatutariamente establecida, en los asuntos propios de la competencia de la junta».

Registro de Bienes Muebles. Prenda sobre determinadas participaciones sociales que, en virtud de pacto, se extenderá a una instalación fotovoltaica.

No es objeto de debate que la prenda sobre participaciones sociales no es inscribible en el Registro de Bienes Muebles. Lo que la sociedad recurrente entiende es que sí es inscribible la prenda sobre una instalación fotovoltaica, pues no hay ningún precepto que establezca que no se puede pignorar, y que además cuenta con la oportuna licencia otorgada por la Administración, y conta inscrita en el Registro Administrativo de Instalaciones de Producción de Energía Eléctrica, habiendo la Dirección General de los Registros y del Notariado admitido la pignoración de licencias administrativas.

Registro Mercantil. Solicitud del socio minoritario de requerir la presencia de notario para que levante acta de la junta general. Requerimiento notarial a los administradores.

La registradora no practica la inscripción porque no consta el requerimiento notarial a los administradores de la sociedad, debidamente cumplimentado y efectuado dentro del plazo legalmente establecido.

La Ley de Sociedades de Capital, actualmente vigente, dedica a este tema su artículo 203 con un enfoque concordante con el ideado precedentemente para las sociedades de responsabilidad limitada, sometiendo la eficacia de los acuerdos de la junta general –posterior a la solicitud de la minoría– a la constancia de su celebración en acta notarial.

Registro de la Propiedad. Compraventa y constitución de hipoteca. Precio aplazado. Asimilación a un préstamo hipotecario.

La diferencia de redacción respecto del ámbito de aplicación de los artículos 2.1.b) y 24 de la Ley 5/2019 y del artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, que no exige el carácter de profesional del prestamista y que en el segundo supuesto exige que el inmueble adquirido sea de naturaleza residencial, no impone una interpretación sistemática e integradora de los mismos unificándolos, porque el legislador ha diferenciado intencionadamente ambos supuestos, lo que se considera justificado porque, en todo caso, la finalidad del préstamo para adquirir terrenos para construir una vivienda del adquirente persona física justifica la exigencia, para el vencimiento anticipado, de un incumplimiento cualificado.

Registro Mercantil. Constitución de sociedad. Acreditación del número de identificación fiscal.

El número de identificación fiscal (NIF) debe resultar de la escritura pública cuya inscripción se solicita. Así, el Reglamento del Registro Mercantil exige su constancia en la inscripción que se practique como una mención de identidad, a lo que se añade que la constitución de las sociedades mercantiles debe constar, para su inscripción, en escritura pública. Del conjunto de la regulación contenida en esta y otras normas, resulta que toda sociedad de capital está obligada a ostentar un número de identificación fiscal, que dicho número debe hacerse constar en la inscripción que se practique en el Registro Mercantil por traslado de lo que resulte de la escritura pública de constitución y que el notario autorizante de la escritura debe tomar dicho dato del documento que se le aporte para justificarlo. Tratándose de escritura de constitución de sociedad de capital, el documento será el expedido por la Administración Tributaria.