Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Asiento de presentación. Aptitud de la documentación presentada.

Se debate si es título apto para motivar asiento de presentación en el Registro de la Propiedad un documento consistente en una fotocopia de un informe pericial donde no consta firma alguna, junto con otro documento que es una copia de una sentencia sin código seguro de verificación del Juzgado, por lo que no puede comprobarse su validez y exactitud, recaída en un procedimiento seguido contra el recurrente cuyo fallo se limita a absolver al ocupante sin ninguna otra consideración.

Del contenido de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento se deduce que los títulos documentales deben estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria.

Registro de la Propiedad. Extinción de condominio adjudicando las fincas a una de las sociedades propietarias, que compensa el exceso de adjudicación a su favor, mediante el pago a la otra sociedad propietaria de cierta cantidad. Fincas inscritas a nombre de una UTE integrada por ambas sociedades.

La cuestión que se debate es resolver si los miembros de una unión temporal de empresas pueden disponer libremente y en consecuencia pueden extinguir la comunidad y repartirse el dominio de los bienes que integran el fondo operativo común sin acudir al procedimiento para su extinción y liquidación.

Registro de la Propiedad. Cesión del pleno dominio de finca a cambio del pago a la cedente una renta vitalicia otorgada en escritura, pero no inscrita. Declaración de incapacidad de la cedente anterior a la presentación en el registro, sin aprobación judicial, de la escritura de cesión.

La sentencia de incapacitación es constitutiva y de eficacia no retroactiva, por lo que debe presumirse siempre la plena capacidad de las personas hasta el momento de su incapacitación. Ahora bien, esa presunción de capacidad antes de la declaración judicial de incapacitación es iuris tantum, es decir susceptible de prueba contrario que demuestre la falta de capacidad real concurrente en el momento de realización del acto de que se trate. En ese sentido el Tribunal Supremo ha reiterado la validez de los actos ejecutados por el incapaz antes de que su incapacidad sea judicialmente declarada, a menos que, concreta y específicamente, se obtenga la declaración de nulidad del acto de que se trate.

Registro de la Propiedad. Cancelación de usufructo, inscrito con carácter privativo por confesión del esposo fallecido, por fallecimiento de la usufructuaria. Consentimiento o intervención de los legitimarios al liquidar la sociedad de gananciales de la usufructuaria para ratificar el carácter privativo en el inventario, a efectos de salvaguardar la legítima.

Se plantea el problema de determinar el régimen jurídico aplicable a los bienes confesadamente privativos, pues si no pueden ser tratados como privativos a todos los efectos, inter partes y frente a terceros, tampoco pueden ser reputados inequívocamente como gananciales. El artículo 1324 del Código Civil fue introducido por la reforma llevada a cabo por Ley de 13 de mayo de 1981, recogiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo cuando el Código Civil prohibía las donaciones entre cónyuges, prohibición suprimida en la actualidad. De tal doctrina, reflejada en el indicado artículo 1324 del Código Civil, se deduce que este precepto reconoce valor probatorio entre los cónyuges a las manifestaciones que éstos hagan para fijar que determinados bienes son propios de uno de ellos, pero con la salvedad de que tales manifestaciones por sí solas no perjudicarán a los herederos forzosos del confesante.

Registro de la Propiedad. Aceptación de legado de usufructo universal ordenado por el cónyuge fallecido. Finca inscrita, tras aceptar la herencia, a nombre de una hija.

Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Así lo establece el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, para inscribir actos declarativos, constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos reales sobre inmuebles, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de legitimación registral.

Registro de la Propiedad. Escritura de novación de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019. Expresión del diferencial aplicable para el cálculo de la pérdida financiera. Omisión de la expresión numérica del diferencial.

Las entidades prestamistas deben incorporar el diferencial que corresponde aplicar al tipo de referencia –Interest Rate Swap (IRS)– según plazo del préstamo que reste y el momento de la contratación. Es una consecuencia de la obligación de los prestamistas establecida en el artículo 9 de la Ley 5/2019 de dar al cliente información clara y comprensible sobre las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado, sin la cual no podría cobrar comisiones o compensaciones en los casos del artículo 23 de la Ley.

Registro de la Propiedad. Rectificación de la descripción e inscripción de la representación gráfica catastral de una finca registral con carácter previo a una declaración de obra nueva. El expediente del art. 199 LH.

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del mencionado artículo remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

Registro de la Propiedad. Escritura de donación de un padre a su hijo, de trece años, otorgada por el donante en su propio nombre y, además, en representación tanto de la madre, cotitular de la patria potestad, como del donatario. Capacidad del menor para aceptar por sí mismo.

Debe admitirse que cualquier persona que tenga suficiente grado de discernimiento para emitir la declaración de voluntad puede aceptar donaciones, salvo específica disposición en contra, como la del artículo 626 del Código Civil. Ello es coherente con la legislación sobre protección de menores y con la jurisprudencia, que parten en la actualidad del principio de que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales.

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario concedido por una entidad de crédito a una SL afianzado por otra SL y por el empresario administrador de ambas sociedades. Condición de consumidor del prestatario.

A diferencia de las Directivas comunitarias en materia de consumo, que únicamente reconocen la condición de consumidores a las personas físicas, el ordenamiento jurídico español permite que una persona jurídica pueda ser consumidora, pero siempre que no tenga ánimo de lucro. Y una sociedad de responsabilidad limitada, cualquiera que sea su objeto social, tiene per se ánimo de lucro. Igualmente, el criterio de la mercantilidad por la forma que impone la legislación en materia de sociedades de capital supone que toda sociedad de responsabilidad limitada será siempre mercantil y, por consiguiente, tendrá la consideración de empresario, con la correspondiente aplicación de su estatuto jurídico, inclusive el artículo 4 TRLGCU, puesto que la sociedad mercantil, al desarrollar una actividad externa con ánimo de lucro, integra una estructura empresarial organizada y proyectada al comercio, completada por capacidades productoras y de mercantilización en su cometido social.

Registro de la Propiedad. Expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria. Fincas afectadas incluidas en un proyecto de reparcelación.

El artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1097, de 4 de julio, contiene una regulación especial para los casos de doble inmatriculación en los expedientes urbanísticos de equidistribución, cuando una finca de origen aparezca doblemente inmatriculada. Dicho precepto, de carácter reglamentario, debe supeditarse y conjugarse actualmente con lo dispuesto en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, pues ya no se trata únicamente de la nota marginal sino de un expediente registral cuyo resultado afectará indudablemente al proyecto de equidistribución. El referido artículo 10 contempla únicamente la posibilidad de que la doble inmatriculación estuviera constada en el Registro por nota marginal al expedirse la certificación del artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, o que dicha situación se aprecie en el seno del procedimiento reparcelatorio como consecuencia de la aportación de los títulos y la realidad física de las fincas (en consonancia con el artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística), debiendo en ambos casos el órgano urbanístico considerar como interesados en la reparcelación a los dos titulares registrales afectados (con las dificultades que conlleva cuando uno de los propietarios se adhiere voluntariamente y el otro no a la Junta de Compensación).