Nulidad de contrato de compraventa por doble venta. Contrato en daño de tercero y la ilicitud de causa torpe (art. 1.306 del CC)

Más habitual de lo que en principio parece, nos encontramos en un supuesto en el que mediante contrato privado, un propietario vende una finca que no llega a inscribirse en el registro, pero tomado el comprador posesión de la misma. Pasados un tiempo, el vendedor vuelve a vender la finca que ya no le pertenece  a otra persona (ambos en convivencia), esta vez en escritura pública que se inscribe en el registro sabiendo que la finca se encuentra en poder de otra persona.

Nos encontramos ante la figura del denominado contrato en daño de tercero en la que ambos contratantes concertaron su voluntad negocial con el específico propósito de perjudicar la adquisición del primer comprador, no inscrita, mediante la realización de una segunda venta que formalmente posibilitase su inscripción registral. Desde esta perspectiva o calificación jurídica, cuando el propósito de las partes se concierta en orden a ocasionar un daño, el contrato indisolublemente presenta una causa ilícita constitutiva de causa torpe (artículo 1.306 del Código Civil) que acarrea su nulidad, tal y como lo establece la sentencia del Tribunal supremo de 11 de octubre de 2013.

Nulidad o ineficacia estructural que no solo puede ser ejercitada en toda su extensión por el tercero perjudicado (primer adquirente), sino que también se diseña con un régimen específico en orden al efecto restitutorio que provoca la nulidad y a la posible eficacia obligacional resultante (entre el vendedor y segundo adquirente), de forma que ninguno de los contratantes podrá repetir lo que hubiese dado o entregado, y ninguno de los contratantes podrá reclamar el cumplimiento de la contraprestación ofrecida; siendo por tanto válida la primera venta (incluso por usucapión), no pudiendo el segundo comprador considerarse protegido por el artículo 34 de la Ley hipotecaria al faltar el requisito de la buena fe.

En el supuesto de que la causa torpe que acarrea la nulidad del contrato provenga por ilicitud de la misma al cometer ambos intervinientes un delito o falta, se aplicaría el artículo 1.305 del CC donde se establece una excepción al principio de "restitutio in integrum" establecido en el art. 1303. Como ejemplo, podemos señalar la sentencia del TS de 25 de enero de 2013, donde trasdeclararse nulas por delito de alzamiento de bienes las compraventas de inmuebles realizadas por las partes compradora y vendedora (en connivencia), y tras proceder de nuevo la vendedora a enajenar los mismos bienes a un tercero, el primer comprador formuló demanda contra el vendedor, que fue rechazada al entenderse en la instancia que no le competía formular ninguna reclamación contra estos, dada la nulidad acordada por la existencia de delito cometidos entre las partes conforme establece el artículo 1.305 del Código civil. El reprochable proceder de los contratantes es sancionado por el ordenamiento jurídico con la imposibilidad de ejercer cualquier acción entre sí, independientemente de los efectos que pudiera haber causado la nulidad.

El comprador que también cometió el alzamiento pretende suavizar el rígido sistema del art. 1.305 del CC, dado que el contrato estaba cumplido y que si se retrotraen los efectos para el vendedor, recuperando los bienes, en función de la nulidad acordada, también debería el comprador recuperar lo abonado para cancelar los préstamos hipotecarios que asumió con la compra, pues de lo contrario se violaría el art. 1.303 del CC, y se provocaría enriquecimiento injusto.

Sin embargo, el legislador no deja margen a la benevolencia o al restablecimiento del equilibrio prestacional, pese a que ello pudiera provocar el enriquecimiento de una de las partes, y ello porque ambos incurrieron en delito, y quien a ello se arriesga debe tener claro que la norma no ampara el desequilibrio económico que provocó su actuar torticero. Dicho rigor no puede mitigarse en aras a una interpretación extensiva o equilibradora de los riesgos, pues la conducta del recurrente en cuanto causante de ilícito delictivo merece una respuesta contundente pues ha incurrido en una de los comportamientos rechazados por la sociedad a través de la ley y por ello se tipifica como delito.

La infracción de una norma penal, cual es la que prohíbe alzar los bienes para defraudar a los acreedores, debe ser sancionada y a dicho ocultamiento colaboró el hoy recurrente adquiriendo los bienes a precio inferior al de mercado, que se traducía en el importe pendiente de pago de los préstamos hipotecarios.

El Juzgado de lo Penal declaró nulos los contratos contenidos en las escrituras públicas, y ello se refería a la integridad de los mismos, pues ninguna salvedad se hizo en la sentencia penal, por lo que también quedaba afectada la subrogación hipotecaria, en cuanto la misma fue el cauce para el pago del precio, obligación esencial del contrato de compraventa (art. 1.445 del CC).

El art. 1.305 del CC, no hace excepción alguna, por lo que no procede el ejercicio de acciones contractuales o extracontractuales, y no se debe acceder a las acciones fundadas en la responsabilidad extracontractual.

A mayor abundamiento, viene declarando la jurisprudencia, que no cabe aplicar la doctrina sobre enriquecimiento injusto cuando la situación patrimonial producida es consecuencia de pactos libremente asumidos. En este caso, la parte recurrente era consciente de la comisión de una actividad reprochable penalmente en defraudación de los acreedores de los vendedores, lo que asumió libremente en aras de unas rentabilidades satisfactorias, por lo que debe asumir las consecuencias sancionatorias que el ordenamiento civil impone y que pudo prever.