Normalización de los préstamos hipotecarios en la Unión Europea
El DOUE de 28 de febrero de 2014, publica la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) no 1093/2010.
Los Estados miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva; es decir, no se aplicará a los contratos de crédito en curso antes del 21 de marzo de 2016.
La norma tiene como objeto establecer un marco jurídico adecuadamente armonizado, proporcionado un nivel elevado de protección a los consumidores, en relación con ciertos aspectos de las disposiciones normativas de los Estados miembros aplicables a aquellos contratos relativos a créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial. Recoge asimismo, la obligación de llevar a cabo una evaluación de la solvencia antes de conceder el crédito, los requisitos en materia prudencial y de supervisión, incluso para los intermediarios de crédito, los representantes designados y las entidades no crediticias, incluyendo la información precontractual normalizada mediante una ficha (recogida en el anexo II, denominada FEIN) que garantizará que el contrato de crédito no pueda celebrarse hasta tanto el consumidor no haya dispuesto de tiempo suficiente para comparar las ofertas, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si aceptar o no la oferta.
Se regula así mismo, el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE), mediante la fórmula matemática establecida en el Anexo I. Para calcular la tasa anual equivalente se determinará el coste total del crédito para el consumidor (intereses, comisiones, impuestos, remuneración de intermediarios, tasación), y cualquier otro necesario para obtener el crédito, como seguros, exceptuando los gastos notariales.
La directiva será de aplicación a:
- los contratos de crédito garantizados por bienes inmuebles, créditos utilizados para adquirir bienes inmuebles en algunos Estados miembros o créditos destinados a la renovación de bienes inmuebles residenciales no incluidos en el ámbito de aplicación de la Directiva 2008/48/CE, celebrados con consumidores.
- contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios.
No se aplicará a:
- los contratos de crédito de pensión hipotecaria,
- los contratos de crédito concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuyas TAE sean inferiores a las del mercado,
- los contratos de crédito libres de intereses y sin ningún otro tipo de gastos, los costes relacionados con la garantía,
- los contratos de crédito concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes;
- los contratos de crédito que son el resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional o ante cualquier otra autoridad pública;
- los contratos de crédito relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, y que no se trate de los garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial
Los Estados miembros designarán a las autoridades nacionales competentes facultadas para velar por la aplicación de la directiva y regularan la normas de conducta a los prestamistas, a los intermediarios de crédito y a los representantes, en la concesión de créditos al consumidor. Los Estados tienen derecho a limitar la función de prestamista o intermediario a las personas jurídicas. Con objeto de facilitar a los intermediarios de crédito la prestación transfronteriza de servicios, y a efectos de la cooperación, el intercambio de información y la resolución de litigios entre autoridades competentes, conviene que las autoridades competentes responsables del reconocimiento de los intermediarios de crédito sean aquellas que actúan bajo la potestad de la Autoridad Europea de Supervisión (Autoridad Bancaria Europea) (ABE),
Se establece la obligación de facilitar información gratuita a los consumidores, incluida la información precontractual, en la que el prestamista y, en su caso, el intermediario de crédito o su representante designado, ofrezcan al consumidor la información personalizada que este necesita para comparar los créditos disponibles en el mercado y evaluar sus implicaciones. Los prestamistas y, en su caso, los intermediarios de crédito evaluarán con precisión el nivel de conocimientos y de experiencia del consumidor en materia de crédito, por cualesquiera medios necesarios, de tal forma que el prestamista o el intermediario determinen el nivel de explicaciones que han de facilitarse a aquel, y las adapten en consecuencia. El consumidor deberá disponer de un periodo obligatorio de reflexión antes de firmar un contrato hipotecario (por lo menos siete días), o un plazo de desistimiento tras la firma del contrato (o ambas cosas).
Se regulan los requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal de los prestamistas, regulados en el anexo III. Antes de que puedan desempeñar sus actividades, los intermediarios de crédito deben someterse a un proceso de reconocimiento por la autoridad competente de su Estado miembro de origen y ser objeto de supervisión permanente, con posibilidad de ampliar los requisitos a los empleados de los intermediarios, y representantes designados.
Contiene así mismo, disposiciones aplicables en materia de publicidad y comercialización, a fin de permitirles (a los consumidores) comparar distintas ofertas, y elaborar una lista de los extremos que han de figurar en la publicidad y promoción. Se prohibirá toda redacción que pueda generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste de un crédito. La información básica se refiere a los elementos esenciales del crédito (identidad del prestamista, el tipo deudor, el importe total del crédito, etc.) y, cuando este esté garantizado con hipoteca, incluye una advertencia sobre las consecuencias para el consumidor si incumple los compromisos que conlleva el contrato de crédito. En la fase publicitaria, la TAE se expresará mediante un ejemplo representativo. En caso de no existir plazo de desistimiento (como derecho al consumidor), el intermediario de crédito o representante designado debe entregar al consumidor una copia del proyecto de contrato de crédito. En los demás casos, debe ofrecerse al consumidor, como mínimo, una copia del proyecto de contrato de crédito en el momento en que se haga la oferta vinculante.
Se autoriza las prácticas de ventas combinadas, pero como norma se prohíbe las prácticas de ventas vinculadas con el crédito, a no ser que el servicio o producto financiero ofrecido junto con el contrato de crédito no pueda ofrecerse por separado al constituir una parte del crédito plenamente integrada en el mismo. Si bien se puede exigir al consumidor que dispongan de la pertinente póliza de seguro para garantizar el reembolso del crédito o asegurar el valor de la garantía, el consumidor debe tener la oportunidad de elegir su propio proveedor de seguro.
Los Estados miembros velarán:
- Para que, antes de celebrar un contrato de crédito, el prestamista evalúe en profundidad la solvencia del consumidor, que no se basará predominantemente en el valor del bien inmueble que exceda del importe del crédito o en la hipótesis de que el valor de dicho bien inmueble aumentará. La solvencia será relativa a los ingresos y gastos y a otras circunstancias financieras y económicas del consumidor. El prestamista especificará claramente, en la fase precontractual, la información que el consumidor está obligado a facilitar, incluidas, en su caso, pruebas documentales que puedan verificarse de manera independiente y el plazo para ello. Cada Estado miembro garantizará que todos los prestamistas de todos los Estados miembros puedan acceder a las bases de datos utilizadas en ese Estado miembro, a efectos de evaluar la solvencia del consumidor y con el fin exclusivo de verificar que este cumple con las obligaciones crediticias. Las citadas bases de datos serán gestionadas por agencias de información crediticia o agencias de referencia de crédito privadas y registros públicos de crédito.
- Velaran también, para que en su territorio existan normas seguras de tasación de los bienes inmuebles de uso residencial a efectos de la concesión del crédito hipotecario, obligando que se realicen las tasaciones por profesionalmente competentes y suficientemente independientes.
Algunos de los problemas observados en esta materia, se derivaban de los créditos suscritos en moneda extranjera por los consumidores, en razón del tipo de interés ventajoso ofrecido, sin una información o comprensión adecuada del riesgo de tipo de cambio que conllevaban. Para paliar los riesgos, el consumidor debe poder convertir el préstamo a una moneda alternativa (la del país en que perciba sus ingresos y/o la de curso en su lugar de residencia), y se posibilita limitar el riesgo de tipo de cambio al que está expuesto el consumidor.
Si el crédito es de interés variable, el índice o tipo de referencia utilizado para calcular el tipo deudor, tiene que ser claro, accesible, objetivo y verificable y con registros históricos del mismo. Se informará al consumidor en caso de variar el tipo deudor mediante documento en papel u otro soporte duradero, antes de que el cambio entre en vigor.
Si el prestatario puede reembolsar el crédito anticipadamente, el prestamista indicará en qué condiciones, en su caso, podrá hacerlo. Se pueden establecer límites temporales para dicho reembolso.
Si existe un derecho de desistimiento, el prestamista especificará las condiciones en las que podrá ejercerse, y el procedimiento que tendrá que seguir.
Los consumidores podrá acudir a vías extrajudiciales de reclamación y recurso para la resolución de los litigios relacionados con el crédito.