Responsabilidad del banco codemandado en la constitución de cuenta especial para las cantidades anticipadas en la compra de viviendas en aplicación de la ley 57/1968

Compraventa de viviendas para uso residencial. Cantidades anticipadas y aplicación de la ley 57/1968. Requisitos de constitución de cuenta especial y constitución del aval. Responsabilidad compartida de la entidad bancaria y el promotor. Compradora de una vivienda en construcción entregando al promotor anticipos en una cuenta bancaria del mismo y en concepto de tal anticipo, incumpliendo la promotora su obligación de entregar la vivienda en plazo. La demanda se dirigió no solo frente a la promotora sino también frente a la entidad de crédito.

La «responsabilidad» que el art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito (regulado ahora en la disposición adicional primera de la ley 38/1999 con igual contenido desde 1 de enero de 2016) supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir constituyendo la garantía de devolución que la entidad correspondiente habrá de «exigir». La cuenta en este caso se encontraba garantizada mediante una póliza colectiva de afianzamiento suscrita por la promotora y una aseguradora, a quien el banco comunicó la apertura de la cuenta especial, por lo que no incurrió en responsabilidad al cumplir con todo aquello que le era exigible y no cabe argumentar que la compañía de seguros anunciase que iba a proceder a la anulación de la póliza en un plazo de 30 días naturales porque, además de no constar destinatario en el documento en que se hace dicho anuncio, el mismo carece de fecha, por lo que no hay razón alguna para entender que el banco recibiera dicho anuncio antes de admitir ingresos a cuenta del comprador demandante (Vid. también, TS, Sala de lo Civil, de 21 de diciembre de 2015, núm. 733/2015).

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil,  de 14 de septiembre de 2017, recurso 436/2015)